Arbitraje Arrendaticio
Este artículo es una ampliación de las guías y los cursos de Lawi. Aparte de ofrecer nuevas ideas y consejos clásicos, examina el concepto y los conocimientos necesarios, en el contexto del arbitraje y la mediación, sobre este tema. Te explicamos, en el marco de la mediación, la resolución de controversias y el arbitraje, qué es, sus características y contexto. Nunca te pierdas una historia sobre arbitraje y mediación, de esta revista de derecho empresarial:
Arbitraje Arrendaticio
Concepto de arbitraje arrendaticio en relación a este ámbito: Como se deduce del propio nombre, el arbitraje arrendaticio es un tipo específico o especial de arbitraje (véase «arbitraje»): aquél resultante de relaciones contractuales arrendaticias, sean éstas urbanas o rústicas. Aplicando la definición general de arbitraje a este concreto ámbito, podemos decir que el arbitraje arrendaticio es aquel medio extrajudicial de resolución de conflictos que, teniendo su origen en el correspondiente convenio arbitral (véase «convenio arbitral»), trata de resolver disputas derivadas de relaciones arrendaticias, urbanas o rústicas, que se resuelven a través de una resolución denominada laudo (véase «laudo»), que puede ser dictado en derecho o en equidad (véanse «arbitraje de derecho» y «arbitraje de equidad»).
En definitiva, con la expresión «arbitraje arrendaticio» se hace referencia al arbitraje que resuelve las disputas surgidas con ocasión de relaciones contractuales arrendaticias, cuya resolución suele encomendarse a instituciones o asociaciones privadas (véase, por ejemplo, «Asociación Europea de Arbitraje [«AEADE»]). Por tanto, cabe distinguir un arbitraje en arrendamientos rústicos y otro en arrendamientos urbanos, según sea la naturaleza de la relación contractual de la que derive el conflicto. Centrándonos en el ordenamiento jurídico español, la Ley española n.º 49/2003 de 26 de noviembre de 2003, define los arrendamientos rústicos como aquéllos que se constituyen mediante un contrato por el que una parte cede a la otra de forma temporal una o varias fincas rústicas o parte de ellas para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta (artículo 1). Pues bien, no cabe duda de que dicho ordenamiento admite el arbitraje en arrendamientos rústicos, pues el artículo 34 de la mencionada ley así lo permite expresamente, bajo los términos «las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior (esto es, sin perjuicio de que "el conocimiento y resolución de los litigios que puedan suscitarse al amparo de esta Ley corresponderán a los juzgados y tribunales del orden jurisdiccIonal civil"), podrán someterse libremente al arbitraje en los términos previstos en la legislación aplicable en la materia».
Mayores problemas se presentan en sede de arrendamientos urbanos en lo que se refiere a la arbitrabilidad (véase «arbitrabilidad») o no de ciertas materias o conflictos surgidos en esta materia (a saber, los desahucios), como ahora explicaremos más detenidamente.
Según la Ley española que los regula actualmente, la Ley n.º 29/1994 de 24 de noviembre de 1994 (en adelante, LAU), «aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda» (artículo 1), los primeros se definen como «aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» (artículo 2.1)y los segundos como «aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior » (artículo 3.1).
Hasta aquí todo parece claro. Igualmente, existe una tendencia doctrinal y jurisprudencial (aunque lamentablemente no cabe hablar de unanimidad) a considerar que con la «nueva» (actualmente vigente) LAU carece de sentido el debate sobre la arbitrabilidad de los arrendamientos urbanos (como excepción puede citarse, por ejemplo, a Muñoz González), si bien existen posturas discrepantes, especialmente, en lo que se refiere a la arbitrabilidad del desahucio, fundamentalmente, debido a la utilización de un diferente concepto del mismo.
En este orden de consideraciones, mientras ilustres autores como Lorca Navarrete defienden abiertamente la arbitrabilidad de toda controversia arrendaticia, incluyendo el llamado desahucio arbitral, como también ha hecho parte de la jurisprudencia (vid., por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 4 de febrero de 1997 [AC 1997, 318]); otros autores de igual prestigio como Montero Aroca entienden que dicha postura ha de ser precisada o matizada en el sentido de que hay de distinguir entre lo que es propiamente el juicio de desahucio, derivado de una accIón de desahucio, y las pretensiones o materias propiamente arrendaticias.
En concreto, considera este segundo autor que los juicios de desahucio son competencia exclusiva de la jurisdiccIón, pues en él se otorga solamente una tutela sumaria, a la que se refiere el artículo 250.1.4º de la Ley española n.º 1/2000 de 7 de enero de 2000, de Enjuiciamiento Civil —en adelante, LEC—, de forma que la sentencia dictada en el juicio verbal sumario carece de cosa juzgada al centrarse el juicio en un aspecto parcial del conflicto entre las partes y, en tal sentido, limitarse las alegaciones de las partes, el objeto de la prueba e, incluso, en ocasiones los medios de prueba y la cognición judicial; mientras que la materia arrendaticia es susceptible de arbitraje. Cosa distinta, según este mismo autor, es que en el arbitraje se pretenda la resolución del contrato de arrendamiento por cualquier causa, como el subarriendo o incluso la falta de pago, siempre que con ello se pretenda una decisión con eficacia plena («plenaria») de cosa juzgada. Dejando de lado los aludidos matices, la citada tendencia a estimar la arbitrabilidad de las materias arrendaticias urbanas (por lo menos, de las «plenarias») se desprendía: 1.
En primer lugar, por la declaración expresa del artículo 39.5 LAU, según la cual las partes podían pactar el sometimiento de los litigios (sobre contratos suscritos bajo tal LAU) a los tribunales arbitrales de acuerdo con lo establecido en la entonces vigente Ley Arbitral española (Ley n.º 36/1988 de 5 de diciembre de 1988). Dicho precepto fue suprimido o derogado (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) por la posterior LEC. 2.
En segundo lugar, por la modificación que dicha LAU (en concreto, por la Disposición Adicional Séptima) realiza del artículo 30 de la entonces vigente Ley Arbitral española (la citada Ley n.º 36/1988), añadiendo un tercer apartado a cuyo tenor literal «en los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se dispone en el número 1 de este artículo». la vigente la ya no ha hecho distinción alguna en cuanto al tiempo para laudar, siendo en principio el de seis meses para resolver los conflictos derivados de toda materia, sea o no arrendaticia urbana. 3. Y, por último, la propia Exposición de Motivos de la LAU pergeña que hay que «recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral». Basado en la experiencia de varios autores, nuestras opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros artículos de esta revista, en cuanto a la mediación y el arbitraje, y respecto a sus características y/o su futuro): Fíjese que se habla de «recordar», término que por propio significado implica la afirmación de que previamente también cabía la posibilidad de someter a arbitraje la materia arrendaticia, que nunca debió «contaminarse» con los planteamientos de ius cogens del adjetivismo jurisdiccIonalista (Lorca Navarrete, de forma que durante la vigencia de la anterior Ley española de Arrendamientos Urbanos de 1964 y del artículo 1561 (párrafo 1º) de la Ley española de Enjuiciamiento Civil de 1881 (cuyo tenor era «el conocimiento de las demandas de desahucio corresponde exclusivamente a la jurisdiccI ón ordinaria») la jurisprudencia del Tribunal Supremo (pueden citarse, por ejemplo, las Sentencias de 21 de marzo de 1950, 24 de abril de 1971 y 3 de febrero de 1972)era unánimemente contraria a la posibilidad de someter a arbitraje las materias reguladas por aquella Ley como derecho imperativo (ius cogens) y no disponible para las partes y, especialmente, se mostraba contraria a la arbitrabilidad de la accIón de desahucio, aunque afortunadamente dicha postura «contaminada » se fue flexibilizando pro arbitraje tras la entrada en vigor de la actual LAU, considerando tácitamente derogado (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) el citado artículo 1561 o, sin serlo, que el alcance del mismo simplemente era el de «recordar» en el ámbito del desahucio lo dispuesto en el artículo 117.3 de la Constitución Española («el ejercicio de la potestad jurisdiccIonal en todo tipo de procesos, juzgando y haciendo ejecutar lo juzgado, corresponde exclusivamente a los Juzgados y Tribunales determinados por las Leyes, según las normas de competencia y procedimiento que las mismas establezcan»), el cual, como tiene reiterado el Tribunal Constitucional (ya en su primeera Sentencia n.º 43/1988 de 16 de marzo de 1988), no impide a las partes que, en uso de su autonomía de la voluntad, opten por renunciar a la jurisdiccIón estatal por la del árbitro o árbitros (vid.
SAP de Madrid de 16 de junio de 1997, Fundamento Jurídico Segundo).
Otros Aspectos sobre Arbitraje Arrendaticio
Es cierto que tanto la doctrina como la jurisprudencia, inclusive entrada en vigor la actual LEC de 2000, han mostrado posturas contrarias o contradictorias al respecto (que —insistimos— parten incluso de un concepto diferente de desahucio, del que posee en sentido estricto) desde muy distintos puntos de vista, es decir, justificando la arbitrabilidad o no de las materias arrendaticias urbanas con argumentos bien diferentes. Así, por ejemplo, algunos autores han defendido su arbitrabilidad equiparando el arbitraje a una institución plenamente jurisdiccIonal, mientras otros defienden que cabe el arbitraje por ser toda la materia arrendaticia urbana disponible, salvo algunas excepciones en que existen normas imperativas, lo que no es óbice para dicha arbitrabilidad, condicionada a su aplicación por los árbitros (véase «arbitrabilidades condicionadas»).Si, Pero: Pero también es cierto que la tendencia generalizada de la doctrina y jurisprudencia parece decantarse por la arbitrabilidad de las materias arrendaticias «plenarias», aunque —reiteramos— lamentablemente, no existe unanimidad. Y ello a pesar de que la vigente LAU fue clara al respecto, como se ha expuesto supra, y nada parece impedirlo en la vigente LEC de 2000 y con su entrada en vigor: al derogar ésta los artículos 38 a 40 de la LAU, simplemente quiso eliminar los trámites procesales especiales contenidos en las mismas para los procesos en materia arrendaticia, sin que ello deba suponer que hubo un cambio de criterio sobre la posibilidad de que la materia arrendaticia pudiera ser sometida a arbitraje. Como ha indicado y reiterado la propia jurisprudencia, «la finalidad de la disposición derogatoria única de la L.E.C. n.º 1/2000 era eliminar la maraña de procesos especiales diseminada por todo el ordenamiento jurídico, pero no suprimir la posibilidad del arbitraje arrendaticio convirtiendo en indisponible una materia que lo es esencialmente » (Auto de la Audiencia Provincial de Madrid —SeCCIón 14.1— n.º 258/2010 de 17 de noviembre de 2010 [JUR 2011, 36516]). Por citar algunas de las resoluciones de la jurisprudencia menor más recientes, cabe destacar, en sede de ejecución del laudo arbitral, el precitado Auto de la Audiencia Provincial de Madrid —SeCCIón 14.?— n.º 258/2010 de 17 noviembre de 2010 [JUR 2011, 36516]), que admite sin lugar a dudas el arbitraje en litigios de arrendamientos urbanos, correctamente haciendo especial hincapié en que la regulación del contrato de arrendamiento mediante normas imperativas no significa la existencia de un derecho indisponible que impida el arbitraje: las partes solo renuncian a que su pretensión se ventile ante un órgano judicial, sin que ello implique lo mismo respecto al derecho sustantivo aplicable ni a sus normas imperativas, «de modo que el árbitro será el que deba aplicar las mismas» (Auto n.º 146/2010 de 10 de junio de 2010 de la SeCCIón 14.? de la AP de Madrid [AC 2010, 1247], Razonamiento Jurídico Tercero). Otras resoluciones recientes que pueden verse en igual sentido son el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (SeCCIón 10.?) n.º 344/2010 de 15 de diciembre de 2010 (JUR 2011, 78213); Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (SeCCIón 25.?) n.º 209/2010 de 12 de noviembre de 2010 (JUR 2011, 37143); Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (SeCCIón 9.?) n.º 250/2010 de 11 de noviembre de 2010 (JUR 2011, 36045); Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (SeCCIón 14.?) n.º 270/2010 de 27 de octubre de 2010 (AC 2010, 2056); Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (SeCCIón 10.?) n.º 272/2010 de 20 de octubre de 2010 (JUR 2011, 36164); y Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (SeCCIón 14.?) n.º 240/2010 de 20 de octubre de 2010 (JUR 2011, 36493).
En sede de anulación del laudo (arbitral, en el contexto del arbitraje; véase qué es, su concepto jurídico; y también su definición como "award" en el derecho anglosajón, en inglés), puede verse la Sentencia n.º 498/2010, de 20 de octubre de 2010, de la Audiencia Provincial de Madrid —SeCCIón 9.?— (AC 2010, 1807), también a favor de la arbitrabilidad de estas materias o cuestiones arrendaticias.
Sin embargo, desde una posición contraria o adversa, algunos juzgados y tribunales se niegan a ejecutar los laudos contra los arrendatarios inquilinos o bien anulan laudos tras haberse ejercitado la correspondiente accIón de anulación por el arrendatario inquilino argumentándolo o considerando (así puede resumirse), por un lado, que la materia arrendaticia comporta derechos indisponibles para las partes (por derivar de normas imperativas y ser irrenunciables —artículos 4.1 y 6 LAU—) y, por tanto, inarbitrables conforme al artículo 2.1 la (a cuyo tenor «son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho »); derechos indisponibles que, por otro lado y en íntima relación, son susceptibles de vulnerarse en los casos de resolución del conflicto mediante arbitraje de equidad; y, por último, que existen normas procesales —ya no las mencionadas materiales— sobre arrendamientos que poseen carácter imperativo, como las relativas a la determinación del órgano judicial territorialmente competente para conocer de los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y los de desahucio (artículo 52.1.7º LEC) o la posible enervación del desahucio (artículo 22.4 LEC).
En sede de ejecución de laudos arbitrales en materia de arrendamientos urbanos, pueden verse en el sentido expuesto el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (SeCCIón 21.?) de 22 de enero de 2008 o el Auto de la SeCCIón 20.? de igual Audiencia Provincial de 13 de septiembre de 2007. Cabe destacar al respecto el reciente Auto de la AP de Madrid (SeCCIón 25.?) n.º 209/2010 de 12 de noviembre de 2010 (JUR 2011, 37143). Especialmente ilustrativa, también en este sentido, aunque ahora en sede de anulación del laudo arbitral, en el contexto del convenio arbitral (véase qué es, su concepto jurídico; y también su definición como "award" en el derecho anglosajón, en inglés) arrendaticio urbano, es la SAP de Ma drid de 22 de junio de 2009 (disponible en Revista Vasca de Derecho Procesal y Arbitraje, 1, 2010, ? 441.
Se puede consultar en la web: www.cortevascadearbitraje.com, en la SeCCIón: Base de datos de jurisprudencia procesal). Nos resulta difícil entender la reticencia y poca confianza que algunos tribunales manifiestan al respecto de la arbitrabilidad de esta materia arrendaticia, sobre todo cuando existe una clara tendencia doctrinal y jurisprudencial y una sentada postura incluso del propio Tribunal Supremo, aunque en relación con la admisión del arbitraje en materia de Derecho Societario (vid., por ejemplo, las Sentencias de 21 de marzo de 1985 [RJ 1985, 1193], de 19 de febrero de 1998 [RJ 1998, 1118], de 30 de noviembre de 2001 [RJ 2001, 9855] y de 26 de julio de 2003 [RJ 2003, 5861], así como, citando a estas dos últimas, el reciente Auto de la AP de Zaragoza [SeCCIón 15.?] n.º 63 de 12 de febrero de 2010 [AC 2010, 1098]), también «impregnado» de numerosas normas necesarias o de ius cogens, en virtud de la cual la existencia de normas imperativas no es obstáculo para someter el asunto regulado por las mismas a arbitraje (no hay que confundir imperatividad con indisponibilidad).
En este sentido, no habría por qué impedir un arbitraje para solucionar un problema arrendaticio urbano, sea en derecho o en equidad, siempre y cuando —claro está— si en el concreto conflicto hay normas imperativas en juego, éstas sean aplicadas por el árbitro. De no ser así, cabría pretender la anulación del laudo ex artículo 41.1.f) la (por vulneración del orden público) cuando el órgano competente para conocer de esta accIón de anulación estimase que dicha inaplicación es de tal entidad que constituye un atentado contra dicho orden. Y no solo eso. No cabe duda de que el mecanismo procesal de la enervación es una garantía para el arrendador de la que puede hacer uso y valerse el arrendatario; pero precisamente por eso —porque es una posibilidad— no cabe afirmar que estamos ante normas imperativas ni mucho menos aplicables al arbitraje.
Si bien el arbitraje es también un proceso como el judicial —aunque mucho más flexible—, regido por los mismos principios de audiencia, contradiccIón e igualdad, lo cierto es que nos movemos ante planos diferentes: JurisdiccIón y Arbitraje, de forma que los órganos arbitrales no son órganos jurisdiccIonales, pese a su reconocida equivalencia reiterada por el Tribunal Constitucional (derivada, fundamentalmente, por la eficacia de los laudos equiparable a la de las sentencias: ambos son títulos ejecutivos). Por ello, ya es hora de dejar de lado ese empeño de pretender trasladar y aplicar al arbitraje normas pensadas única y exclusivamente para el proceso judicial y que solo en esta sede tienen su sentido y, en su caso (como la competencia territorial para conocer de los procesos de arrendamientos de inmuebles y desahucios, no así la posible enervación), carácter imperativo. Ante tal panorama desconcertador y de confusión, especialmente en los juzgados y tribunales, en que incluso dentro de una misma Audiencia Provincial sus SeCCIones mantienen criterios dispares, no nos resulta extraño que algunos abogados hayan afirmado, inclusive en la Red, que antes de acudir a una Asociación o Corte de Arbitraje para resolver un conflicto en materia de arrendamientos urbanos, hay que sopesar si se asume o no el riesgo de que, posteriormente, el laudo no se ejecute dependiendo del órgano jurisdiccIonal que conozca de la ejecución, porque, ante la mencionada oscuridad, parece que la solución más clara y segura es ir desde un principio a la vía judicial para resolver el conflicto arrendaticio.
En cualquier caso, no compartimos la postura de aquellos abogados que atribuyen la «culpa» de dicha situación desconcertante a la falta de información proporcionada por las instituciones arbitrales. [1]Nunca te pierdas una historia sobre arbitraje y mediación, de esta revista de derecho empresarial:
¿Qué piensas sobre este tema? ¿Tienes alguna experiencia o ejemplo que quieras compartir? ¿Cuál es tu opinión?
Recursos
A continuación, ofrecemos algunos recursos de esta revista de derecho empresarial que pueden interesar, en el marco de la resolución de conflictos, el arbitraje y la mediación, sobre el tema de este artículo.
Notas y Referencias
Información sobre arbitraje arrendaticio procedente del Diccionario terminológico del arbitraje nacional e internacional (Comercial y de Inversiones), Jorge Luis Collantes et al., Perú, 2011