Características de la Hipoteca
Este artículo es una ampliación de las guías y los cursos de estar revista sobre derecho financiero. Aparte de ofrecer nuevas ideas y consejos clásicos, examina el concepto y los conocimientos necesarios, en el marco de los aspectos jurídicos financieros, sobre este tema. Te explicamos, en relación a los principios, prácticas y normas jurídicas financieras y bancarias, qué es, sus características y contexto.
Concepto, Notas Fundamentales y Características de la hipoteca
Dentro del contenido de Derechos reales y derecho hipotecario, la presente sección hará una breve referencia a las siguientes cuestiones: concepto, notas fundamentales y características, en el contexto de la hipoteca.
En España
Parte de lo dispuesto en esta sección sobre concepto, notas fundamentales y características, puede aplicarse al derecho civil español. Explórese, en caso de interés.
Hipoteca en General en Relación a Economía de Finales del Siglo XX
En este contexto, a efectos históricos puede ser de interés lo siguiente: [1] (Nota: esto es una continuación del texto sobre hipoteca en general que se haya en otra parte de la plataforma (de Lawi) online).
Respecto al crédito garantizado, es indudable que la hipoteca garantiza el pago del crédito u obligación contraídos; pero, con independencia de la cuantía del crédito, lo natural es que el acreedor hipotecario quiera también garantizar los intereses que se devenguen durante el tiempo en que la hipoteca subsiste y los gastos o costas (véase en la plataforma (de Lawi): GASTOS Y COSTAS) que puedan producirse en el caso de que la obligación se incumpla y haya de ejecutarse la hipoteca La totalidad de las legislaciones dejan en libertad a las partes para que fijen la extensión de esta responsabilidad, si bien dentro de determinados límites para garantizar los derechos de posibles terceros adquirentes de la finca hipotecada.
En este sentido, la legislación española establece en el art. 114 de la Ley Hipotecaria que «salvo pacto en contrario la hipoteca constituida en favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.
En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure interés por plazo superior a cinco años». Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Si los intereses devengados son superiores a los límites señalados, se faculta al acreedor a pedir una ampliación de la hipoteca bien sobre los mismos bienes hipotecados -siempre sin perjudicar los derechos adquiridos (véase qué es, su concepto jurídico) por otras personas- o bien sobre otros bienes que pertenezcan al deudor y puedan ser hipotecados. A pesar de las previsiones legales señaladas, lo normal es que al constituirse la hipoteca se señale con claridad el importe del crédito, el de los intereses y el de las costas que quedan garantizados. 5.
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Determinación. Puede ocurrir que, bien por la elevada cuantía de un crédito, por la escasez de valor de las cosas que se ofrecen en garantía o por vicisitudes posteriores que afecten a la cosa hipotecada -división o agrupaciones de fincas, etc- queden hipotecadas varias fincas en garantía de un solo crédito.
En este supuesto, la solución que puede adoptarse puede ser o bien que la hipoteca constituida afecte a todas las cosas hipotecadas, en su conjunto, de tal forma que cada una de ellas responda de la totalidad del crédito, dando lugar a la llamada hipoteca solidaria, o bien que se exija la distribución del crédito entre las distintas cosas que se ofrecen en garantía, lo que produce el resultado de constituir tantas hipoteca como cosas se ofrezcan. Ambos sistemas no están exentos de ventajas e inconvenientes, pues si la hipoteca solidaria ofrece una mayor garantía para el acreedor hipotecario, ya que puede dirigirse para hacer efectivo su crédito contra cualquiera de los bienes hipotecados o contra todos a la vez, quedando además hipotecadas todas las cosas hasta el total pago del crédito, es también evidente que el sistema de distribución ofrece indudables ventajas como son el favorecer el crédito territorial, ya que la capacidad de garantía del deudor aumenta, pues en caso de cumplimiento parcial del crédito, quedarían extinguidas las hipoteca que se hubieren constituido en garantía de dicha parte, evitándose la posibilidad de engaños y el efectivo endeudamiento territorial al quedar hipotecados bienes que, en realidad, no son necesarios a los fines de garantía previstos.
La legislación alemana sigue el criterio de la hipoteca solidaria, si bien es cierto que existen importantes corrientes doctrinales contrarias a las mismas por los inconvenientes mencionados.
En Derecho español, el criterio general es de la distribución o constitución de tantas hipoteca como fincas quedan afectadas y así lo establece el art. 119 de la Ley Hipotecaria: «Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte del gravamen de que cada una deba responder»; en el mismo sentido se orienta la legislación costarricense al decir en el art. 413 del CC que «la obligación garantizada debe limitarse; y cuando se hipotequen varios inmuebles para la seguridad de un crédito, debe limitarse la responsabilidad de cada uno».
Aviso
No obstante, la legislación española admite excepciones a esta regla general tales como la hipoteca de la llamada propiedad horizontal (véase, si se desea, más sobre este último termino en la plataforma general) o de casas divididas por pisos correspondiendo cada uno de ellos a distintos propietarios, en que puede constituirse o bien una hipoteca sobre la totalidad del edificio -h. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Solidariao bien una hipoteca por cada piso; asimismo si una finca hipotecada se divide en dos o más formando fincas independientes, la hipoteca no se divide salvo que voluntariamente lo acuerden el acreedor y el deudor. Pero esta norma general de distribución de la hipoteca en el caso de que se constituya sobre varias fincas en garantía de un solo crédito, no es obstáculo para que la legislación española no admita -salvo convenio de las partes- la reducción de la hipoteca constituida sobre una finca en caso de pago parcial del crédito garantizado, y así el art. 122 de la Ley Hipotecaria establece que «la hipoteca subsistirá íntegra mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada», criterio no seguido por otras legislaciones, tal como la costarricense, que en el art. 416 del CC dispone que «cada vez que el deudor verifique un pago parcial, tiene derecho a exigir la reducción de la hipoteca». 6. Efectos. Basado en la experiencia de varios autores, nuestras opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros artículos de esta revista, en cuanto al derecho financiero y bancario, y respecto a sus características y/o su futuro): Habida cuenta la pluralidad de elementos personales que pueden incurrir en la hipoteca -propietario de la cosa hipotecada, acreedor y deudor- y el hecho de que en la misma se unan dos derechos totalmente distintos -un derecho personal u obligación que se garantiza y un derecho real con el carácter de gravamen Ihace que los efectos de la hipoteca afecten a los distintos elementos mencionados. a) Respecto al propietario de la cosa, la hipoteca no afecta ni a su titularidad dominical o propiedad ni a la posesión de la misma, conservando íntegramente su aprovechamiento y pudiendo realizar actos de enajenación, si bien con la carga de la hipoteca que, mientras ésta subsista, está unida de forma inseparable a la cosa hipotecada.
Pero como su propiedad está indudablemente afectada por una limitación -la hipoteca-, no podrá realizar actos perjudiciales a la misma que puedan afectar a la integridad de la cosa hipotecada. b) Respecto al acreedor hipotecario, como titular del derecho real de hipoteca puede promover la enajenación de la cosa si vencida la obligación garantizada ésta no se ha hecho efectiva, aun en el caso de que la cosa hubiere pasado a poder de un tercero (ius persequendi o derecho de persecución sobre la cosa), así como enajenar o ceder, total o parcialmente, su crédito hipotecario (ius disponendi). En el caso de que existan varias hipoteca sobre la misma cosa, cada acreedor tiene derecho a que se le respete su preferencia, es decir, a hacer efectivo su derecho sobre la cosa, antes que los acreedores posteriores. Para determinar esta preferencia se atiende a la antigüedad determinada por la fecha de la inscripción de la hipoteca en el Reg.
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De la Propiedad, conforme al principio jurídico prior in tempore, potior in iure (el primero en el tiempo es el mejor en el derecho). c) Respecto al deudor hipotecario, ya se ha visto que la hipoteca no limita su responsabilidad de cumplir la obligación contraída, responsabilidad que queda intacta y que ha de hacer frente con todo su patrimonio, como se vio al tratar los elementos personales. d) Respecto a la cosa hipotecada, la hipoteca es un gravamen o carga que pesa sobre la misma de una forma inseparable hasta la completa extinción de la obligación que garantiza. 7. Ejecución.
En caso de incumplimiento de la obligación garantizada puede el acreedor ejercitar la acción personal (véase en la plataforma (de Lawi): ACCIóN) contra el deudor, o bien la acción real típica de la hipoteca dirigiéndose contra los bienes hipotecados.
En este segundo caso, la legislación española regula dos procedimientos especiales que se tramitan o ante Notario (art. 129, Ley Hipotecaria) o ante el juez de primera instancia del lugar en que radique la finca (art. 131, Ley Hipotecaria), en los que previo requerimiento de pago al deudor, si no pagare se procederá a la subasta de los bienes hipotecados, para hacer efectivo con su importe el crédito garantizado. 8. Extinción. Al ser la hipoteca un derecho accesorio, es natural que quede extinguida cuando el derecho principal que garantiza haya desaparecido bien por eJ pago, condonación, confusión, compensación, etc., del crédito (para todos estos términos, v.
OBLIGACIÓN).
Pero al tratarse de un derecho de constatación registral obligada, es necesario que se haga constar en el Reg.
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De la Propiedad esta circunstancia mediante la correspondiente cancelación de la inscripción hipoteca (véase en la plataforma (de Lawi): REGISTRO DE LA PROPIEDAD), ya que según el art. 122 de la Ley Hipotecaria «la hipoteca subsistirá íntegra mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados». Pero puede también extinguirse la hipoteca con independencia de que subsista la obligación principal, y entre estas causas podemos citar: la renuncia del derecho de hipoteca hecha por el acreedor; la pérdida de la cosa hipotecada; el cumplimiento del plazo fijado al constituirse la hipoteca o el cumplimiento de la condición resolutoria que la afectaba(v. en NEGOCIO JURÍDICO Y OBLIGACIÓN los elementos accidentales); la ejecución de la hipoteca por incumplimiento de la obligación garantizada, ya expuesta. V.
T.: III; DERECHOS REALES. [rbts name="economia.
¿Qué piensas sobre este tema? ¿Tienes alguna experiencia o ejemplo que quieras compartir? ¿Cuál es tu opinión?
Recursos
Notas y Referencias
Basado parcialmente en el concepto y descripción sobre hipoteca en general en la Enciclopedia Rialp (f. autorizada), Editorial Rialp, 1991, Madrid
Véase También
Bibliografía
R.
ROCA SASTRE, Derecho hipotecario, IV, Barcelona 1968; F. PUIG PEÑA, Compendio de Derecho Civil español, II, Barcelona 1966; J.
CASTÁN TOBEÑAs, Derecho civil español, común y foral, II, Madrid 1963; A. NUSSBAUtw, Tratado de Derecho Hipotecario alemán, Madrid 1929; ARIAS RAMOS, La doctrina de la «conventio» y el origen de la hipoteca romana, aRev.
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De Derecho Privado», 1943; J. Basado en la experiencia de varios autores, nuestras opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros artículos de esta revista, en cuanto al derecho financiero y bancario, y respecto a sus características y/o su futuro): GONZÁLEZ MARTÍNEZ, La memoria sobre el derecho real de hipoteca, aRev.
Crítica de Derecho Inmobiliario», 1929.