Distribuciones Procedentes de Fideicomisos de Inversiones Inmobiliarias (FII) En inglés: Distributions from Real Estate Investment Trusts (REITs)
Aspectos Tributarios de las Distribuciones Procedentes de Fideicomisos de Inversiones Inmobiliarias
En muchos Estados, una gran parte de las inversiones en carteras de bienes inmuebles se realiza a través de los fideicomisos de inversiones inmobiliarias (FII o, por sus siglas en inglés, REITs). Un fideicomiso de inversiones inmobiliarias puede describirse sin demasiada precisión como una sociedad, fideicomiso o acuerdo contractual o fiduciario con pluralidad de propietarios o partícipes, que obtiene sus rentas fundamentalmente de la inversión a largo plazo en bienes inmuebles, de la que distribuye anualmente la mayor parte, y que no paga impuesto sobre la renta por razón de esas rentas así distribuidas relacionadas con los bienes inmuebles. El hecho de que este instrumento fideicomisos de inversiones inmobiliarias no pague impuesto alguno sobre esas rentas es el resultado de la normativa tributaria que establece un único nivel de imposición que corresponde al de los inversores en el fideicomiso de inversiones inmobiliarias. La importancia y la globalización de las inversiones en los fideicomisos de inversiones inmobiliarias y a través de ellos han llevado al Comité de Asuntos Fiscales de la OCDE a examinar las implicaciones de dichas inversiones sobre los convenios.
Los resultados de este trabajo se recogen en el Informe titulado “Tax Treaty Issues Related to REITs” (Cuestiones tributarias relacionadas con los Fideicomisos de Inversiones Inmobiliarias) publicado en 2009. Una cuestión debatida en el Informe es el tratamiento tributario de las distribuciones transfronterizas efectuadas por los fideicomisos de inversiones inmobiliarias.
En el caso de un pequeño inversor en un fideicomiso de inversiones inmobiliarias, este no tiene ni control sobre los bienes inmuebles adquiridos por el fideicomiso de inversiones inmobiliarias ni relación con el bien.
Aviso
No obstante, el hecho de que el fideicomiso de inversiones inmobiliarias no pague impuestos respecto de sus rentas distribuidas, puede ser adecuado considerar que dicho inversor no ha invertido en bienes inmuebles, sino que simplemente ha invertido en una sociedad, por lo que debe ser tratado como perceptor de un dividendo de una cartera de inversiones. Al considerarlo de este modo se estaría atendiendo a la composición mixta de las inversiones del fideicomiso de inversiones inmobiliarias, que combina acciones y obligaciones.
Pormenores
Por el contrario, un gran inversor en un fideicomiso de inversiones inmobiliarias tendría un interés más concreto en el bien inmueble adquirido por el fideicomiso de inversiones inmobiliarias; para ese inversor, la inversión en el fideicomisos de inversiones inmobiliarias puede verse como sustitutiva de la inversión en el bien subyacente al fideicomiso de inversiones inmobiliarias.
En tal situación no parece adecuado restringir la tributación en fuente de la distribución efectuada por el fideicomiso de inversiones inmobiliarias, dado que el fideicomiso de inversiones inmobiliarias, por sí mismo, no pagaría impuestos sobre sus rentas. Los Estados que deseen obtener este resultado pueden acordar bilateralmente la sustitución del apartado 2 del artículo por el siguiente: “2.
Sin embargo, dichos dividendos pueden someterse también a imposición en el Estado contratante en que resida la sociedad que paga los dividendos y según la legislación de ese Estado; pero, si el beneficiario efectivo de los dividendos es un residente del otro Estado contratante (distinto del beneficiario efectivo de los dividendos pagados por un fideicomiso de inversión inmobiliaria (FII) en el que dicha persona posea, directa o indirectamente, una participación en el capital de la sociedad que constituya al menos el 10 por ciento del valor de todo el capital invertido), el impuesto así exigido no podrá exceder del: a) 5 por 100 del importe bruto de los dividendos si el beneficiario efectivo es una sociedad (excluidas las sociedades de personas –partnerships–) que posea directamente al menos el 25 por 100 del capital de la sociedad que paga los dividendos (excluidas la sociedades pagadoras constituidas como fideicomisos de inversiones inmobiliarias); b) 15 por 100 del importe bruto de los dividendos en todos los demás casos.” Conforme a esta disposición, un gran inversor en un fideicomiso de inversiones inmobiliarias es un inversor que posee, directa o indirectamente, un capital que representa al menos el 10 por ciento del valor de todo el capital del fideicomiso de inversiones inmobiliarias. Naturalmente, los Estados pueden acordar bilateralmente utilizar un umbral distinto. Asimismo, la disposición se aplica a todas las distribuciones efectuadas por un fideicomiso de inversiones inmobiliarias; sin embargo, en el caso de distribuciones de ganancias de capital, la legislación interna de algunos países establece distintos umbrales para diferenciar entre un gran inversor y un pequeño inversor que pueda acogerse a la tasa impositiva aplicable a los dividendos de inversiones en cartera. Estos países podrán modificar la disposición a fin de conservar tal distinción en sus convenios (se puede analizar algunas de estas cuestiones en la presente plataforma online de ciencias sociales y humanidades). Basado en la experiencia de varios autores, nuestras opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros artículos de esta revista, en cuanto al derecho financiero y bancario, y respecto a sus características y/o su futuro): Finalmente, dado que resultaría inadecuado restringir la tributación en la fuente en las distribuciones efectuadas por los fideicomisos de inversiones inmobiliarias a los grandes inversores, la redacción del subapartado a) excluye de su ámbito de aplicación a los dividendos pagados por un fideicomiso de inversiones inmobiliarias.
Por consiguiente, este subapartado no podría aplicarse nunca a tales dividendos, aun cuando una sociedad que no poseyera capital constitutivo del 10 por ciento o más del valor del capital total de un fideicomiso de inversiones inmobiliarias poseyera al menos el 25 por ciento de su capital, calculado conforme al párrafo 15 anterior. Por tanto, el Estado de la fuente podría someter a imposición tales distribuciones realizadas a grandes inversores, con independencia de las restricciones impuestas por los subapartados a) y b). Sin embargo, cuando el fideicomiso de inversiones inmobiliarias constituido en uno de los Estados contratantes no pueda considerarse una sociedad residente del mismo, será necesario modificar la disposición a fin de garantizar su aplicación a las distribuciones efectuadas por tal fideicomiso de inversiones inmobiliarias. Por ejemplo, si el fideicomiso de inversiones inmobiliarias es una sociedad que no puede considerarse residente del Estado, los apartados 1 y 2 del artículo tendrán que modificarse como sigue a fin de lograr ese resultado: “1.
Detalles
Los dividendos pagados por una sociedad residente de un Estado contratante, o por un fideicomiso de inversiones inmobiliarias constituido conforme a su legislación interna, a un residente del otro Estado contratante pueden someterse a imposición en ese otro Estado. 2.
Sin embargo, dichos dividendos pueden someterse también a imposición en el Estado contratante en que resida la sociedad que paga los dividendos y según la legislación de ese Estado o, en el caso de un fideicomiso de inversiones inmobiliarias, según la legislación en virtud de la que se haya constituido; pero, si el beneficiario efectivo de los dividendos es un residente del otro Estado contratante (distinto del beneficiario efectivo de los dividendos pagados por una sociedad que constituya un fideicomiso de inversión inmobiliaria (FII) en el que dicha persona posea, directa o indirectamente, una participación en el capital de la sociedad que constituya al menos el 10 por ciento del valor de todo el capital invertido), el impuesto así exigido no podrá exceder del: a) 5 por 100 del importe bruto de los dividendos si el beneficiario efectivo es una sociedad (excluidas las sociedades de personas –partnerships–) que posea directamente al menos el 25 por 100 del capital de la sociedad que paga los dividendos (excluidas las sociedades pagadoras constituidas como un fideicomiso de inversiones inmobiliarias); b) 15 por 100 del importe bruto de los dividendos en todos los demás casos.” De forma similar, para poder obtener ese mismo resultado cuando el fideicomiso de inversiones inmobiliarias está estructurado en forma de fideicomiso o de acuerdo contractual o fiduciario, y no pueda considerársele como una sociedad, los Estados pueden acordar bilateralmente la inclusión en la versión alternativa al apartado 2, expuesta más arriba, de una disposición adicional redactada siguiendo la siguiente propuesta: “A los efectos del presente Convenio, cuando un fideicomiso de inversiones inmobiliarias constituido de conformidad con la legislación de un Estado contratante distribuya rentas a un residente del otro Estado contratante y este sea el beneficiario efectivo de la distribución, tal distribución de renta se tratará como un dividendo pagado por una sociedad residente del Estado mencionado en primer lugar”. En virtud de esta disposición adicional, la distribución en cuestión recibiría el tratamiento reservado a los dividendos y no, por tanto, el correspondiente a otros tipos de renta (por ejemplo, rentas procedentes de bienes inmuebles o ganancias de capital) a los efectos de la aplicación del artículo 10 y los restantes artículos del Convenio.
Aviso
No obstante, es obvio que tal disposición no modifica la caracterización de la distribución de dividendos a los efectos de la legislación nacional, de modo que el tratamiento otorgado por esta no se vería afectado salvo por lo que respecta a la aplicación de las limitaciones impuestas por las disposiciones pertinentes del Convenio. Nótese que Estados Unidos se reserva el derecho a negar a los accionistas de entidades transparentes, tales como las sociedades de inversión reglamentadas y fideicomisos de inversiones inmobiliarias –Real Estate Investment Trusts–, la tasa correspondiente a los dividendos procedentes de inversiones directas, aun cuando les corresponda por el porcentaje de su participación. Nota: basado parcialmente en los comentarios al Modelo de Convenio Tributario sobre la Renta y sobre el Patrimonio, Versión abreviada, de julio de 2010, realizado por el Comité de Asuntos Fiscales de la OCDE