La Legislación Hipotecaria
Este artículo es una expansión del contenido de la información sobre derecho financiero, en esta revista de derecho corporativo. Aparte de ofrecer nuevas ideas y consejos clásicos, examina el concepto y los conocimientos necesarios, en el marco de los aspectos jurídicos financieros, sobre la legislación hipotecaria. Te explicamos, en relación a los principios, prácticas y normas jurídicas financieras y bancarias, qué es, sus características y contexto.
Un Instrumento Hipotecario Europeo
1.
La necesidad práctica de una eurohipoteca El establecimiento de un mercado interior (mercado interior europeo) para los créditos garantizados con bienes inmuebles se ve dificultado considerablemente por las diferencias entre las legislaciones sobre bienes inmuebles de los Estados miembros, incluidos los sistemas de registro de la propiedad y de ejecuciones forzosas sobre bienes inmuebles.
Los costes de transacción de los valores transfronterizos, en los que la propiedad garantizada se encuentra fuera del Estado en el que tiene su sede el acreedor, son restrictivamente elevados.
La proporción de transacciones transfronterizas garantizadas dentro de Europa, como parte del mercado hipotecario total en 2005, fue inferior al 1%. Por regla general, los bienes inmuebles en el extranjero sólo se tienen en cuenta para la financiación cuando el importe garantizado se sitúa al menos entre 3 y 5 millones de euros. Si se eliminaran los obstáculos legales a los préstamos transfronterizos garantizados con bienes inmuebles, surgirían ventajas para el consumidor gracias a una mayor competencia, que podría dar lugar a una reducción de los tipos de interés y a una mejora de las condiciones de los préstamos.
Los estudios muestran un aumento potencial de la utilidad de hasta el 0,7% del producto interior bruto europeo total (Libro Blanco de la UE "La integración de los mercados de crédito hipotecario de la UE" de 18 de diciembre de 2007, COM(2007) 807 final, 3). A diferencia de las hipotecas sobre propiedades individuales, en las que los préstamos transfronterizos son aún poco frecuentes, los consorcios de crédito transfronterizos que financian proyectos de desarrollo de gran volumen son ya una realidad. En 2005, la suma total de las hipotecas comerciales extranjeras de los miembros de la Asociación Alemana de Prestamistas Hipotecarios (Verband deutscher Pfandbriefbanken) ascendió a 58.000 millones de euros. Esto supuso el 35,5% del total de préstamos. La posibilidad de crear un mercado paneuropeo de titulización parece aún más importante en términos prácticos. Un modelo de negocio muy simplificado implicaría que los prestamistas cedieran sus derechos de reembolso, junto con las garantías reales creadas sobre los bienes colaterales, a los denominados vehículos con fines especiales, que luego podrían refinanciarse en los mercados de capitales mediante la emisión de valores respaldados por hipotecas. Este tipo de transacciones han recibido una considerable cantidad de mala publicidad, como era de esperar dado el colapso en 2007 y 2008 del mercado estadounidense de hipotecas de alto riesgo. En el Libro Blanco de la UE sobre la integración de los mercados hipotecarios europeos (véase más arriba), la Comisión Europea destacó las ventajas de estas técnicas de refinanciación en términos de diversificación de riesgos y reducción de costes, pero señaló, sin embargo, los peligros que podría acarrear para la estabilidad del sistema financiero en su conjunto si la complejidad de los instrumentos financieros vendidos fuera tan elevada que los compradores no pudieran evaluar su exposición potencial al riesgo. En la actualidad, la cuestión de los préstamos transfronterizos garantizados con bienes inmuebles y los negocios jurídicos subsiguientes, como la sustitución de la propiedad colateral o de los acreedores, así como la cesión de deudas garantizadas con bienes inmuebles, se resienten de las diferencias entre las legislaciones sobre bienes inmuebles, así como de la inflexibilidad de los ordenamientos jurídicos de muchos Estados miembros. En particular, la rígida adhesión al principio de accesoriedad impide el uso de hipotecas para fines financieros nuevos o cambiantes. El Derecho internacional privado es incapaz de abordar este problema porque, según la regla universalmente aceptada de la lex rei sitae, la ley del Estado en el que se encuentra el bien inmueble es aplicable para la creación, cesión y ejecución de garantías reales. Basado en la experiencia de varios autores, nuestras opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros artículos de esta revista, en cuanto al derecho financiero y bancario, y respecto a sus características y/o su futuro): Generalmente, la libertad de elección de ley, si es que se permite, sólo se aplica a la relación inter partes, pero no a la relación con terceros, que es crucial para las cuestiones relacionadas con el derecho de propiedad. 2. Bases científicas Ya en 1966, el Informe Segré (Informe de un Grupo de Expertos, "El desarrollo de un mercado europeo de capitales"), calificaba de tarea urgente la armonización de las legislaciones de los Estados miembros en materia hipotecaria.
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Dado que la armonización de las leyes nacionales ha parecido poco realista, el debate de los últimos 20 años se ha centrado en la introducción de una "eurohipoteca" (hipoteca europea) que se añadiría a los regímenes jurídicos nacionales.
Con respecto al diseño jurídico de una Eurohipoteca, se han debatido tanto los modelos accesorios como los no accesorios. a) Modelo no accesorio Aunque para este proyecto se utiliza generalmente el término hypothèque o hipoteca, y aunque la mayoría de los sistemas hipotecarios de los Estados miembros adoptan el principio de accesoriedad, el instrumento jurídico supranacional seguiría el modelo de la hipoteca alemana no accesoria o de la hipoteca suiza igualmente no accesoria (cédule hypothécaire). En 1987, la Union Internationale du Notariat Latin hizo una propuesta concreta al Consejo de Ministros, titulada La Cédule hypothécaire suisse et la dette foncière allemande. Etude comparative base d'une future eurohypthèque/Der Schweizer Schuldbrief und die deutsche Briefgrundschuld. Ein Rechtsvergleich als Basis für eine zukünftige Eurohypothek (1988) (disponible en ). En ambos sistemas jurídicos, la conexión entre la deuda y el derecho real sólo existe a nivel del acuerdo de garantía, que puede ser estructurado por las partes en función de las necesidades de la transacción. La no accesibilidad también se consideró una de las características de la eurohipoteca en el anexo VI del informe de 2004 elaborado para la Comisión Europea, DG Mercado Interior, por el Grupo del Foro sobre Crédito Hipotecario, titulado "La integración de los mercados de crédito hipotecario de la UE" (véase ec.europe.eu/internal_market/fin services-retail/docs/home-loans/2004-report-integration-en.pdf>). Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Según este estudio, debe crearse una garantía real que sea independiente de la deuda garantizada, que sea negociable y que no esté sujeta a reclamaciones concursales. Además, debería crearse un derecho de garantía uniforme capaz de aplicarse, en caso necesario, a las transacciones de bienes inmuebles situados en varios Estados miembros de la UE. Entre las ventajas de una futura eurohipoteca no accesoria figurarían la alta negociabilidad y la libertad de acción del propietario del bien.
La garantía real abstracta estaría suficientemente definida y, por tanto, jurídicamente segura a nivel del derecho de propiedad.
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Dar independencia a las obligaciones contenidas en el contrato de garantía abre la posibilidad de redactar contratos de garantía sofisticados y adaptados con precisión a las necesidades respectivas de las partes de la transacción. Otras sugerencias se basan en la idea de la "no accesoriedad sofisticada". Aquí se combinan las ventajas de la accesoriedad con las de la abstracción, de modo que una eurohipoteca se diseñaría para ser no accesoria debido a las necesidades de flexibilidad y comerciabilidad. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Sin embargo, con el fin de proteger al propietario del bien frente a demandas injustificadas, estaría, no obstante, vinculada en algunos aspectos al crédito original. Evidentemente, este enfoque no es una contrapropuesta a una hipoteca accesoria, sino que puede considerarse como la aplicación de facilidades prácticamente necesarias empleadas en la creación de garantías reales modernas. Estas facilidades deben ser estipuladas por un instrumento de garantía basado no en el acuerdo de las partes, sino fijado por la legislación. Esta es la principal diferencia con el modelo estrictamente no accesorio comentado anteriormente, que aboga por el uso de un acuerdo de garantía pero que, sin embargo, deja que las obligaciones contenidas en el mismo sean determinadas por el acuerdo de las propias partes. La no accesoriedad sofisticada se ha reflejado en varias propuestas presentadas en los últimos años para una ley hipotecaria europea supranacional. Especialmente dignas de mención son las Directrices básicas para una eurohipoteca publicadas en 2005 por la Fundación (polaca) de Crédito Hipotecario (pfandbrief.org/d/internet.nsf>), basadas en las investigaciones realizadas en España por un grupo de expertos denominado "La Eurohipoteca" (eurohypothec.com>), así como en estudios del Instituto Universitario Europeo de Florencia (iue.it/LAW//ResearchTeaching/EuropeanPrivateLaw/ProjectRealPropertyLaw.shtml>).
También se incluyeron las directrices para una ley de hipotecas sin accesorios para Europa central, desarrolladas bajo los auspicios de la Asociación Hipotecaria Alemana, que defendía de forma similar el concepto de una hipoteca sin accesorios sofisticada. b) Accesoriedad Dado que en la mayoría de los ordenamientos jurídicos de los Estados miembros sólo existen hipotecas accesorias, también se han hecho llamamientos en la literatura para el desarrollo de una eurohipoteca que esté estrictamente vinculada al crédito subyacente (Habersack (1997) JZ 857; Wachter (1999) WM 49). Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Sin embargo, hasta la fecha no se ha hecho ninguna propuesta concreta en este sentido. 3. Perspectivas de realización En 2005, la Comisión Europea debatió la eurohipoteca en su Libro Verde sobre el crédito hipotecario como posible ámbito para una futura legislación, invitando a las partes interesadas a presentar sus comentarios (véase COM(2005) 327 final, apartado 48).
Como los comentarios presentados no eran muy favorables a la idea, el proyecto no se incluyó en el Libro Blanco sobre la integración del mercado del crédito hipotecario de la UE.
Las organizaciones de consumidores y los propios Estados miembros expresaron sus recelos ante la idea. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Se expresaron dudas sobre cómo podría integrarse una eurohipoteca en las leyes nacionales vigentes de protección de los consumidores, así como en las leyes de los Estados miembros en general (sobre todo en lo que respecta a la legislación general sobre la propiedad, la legislación sobre el registro de la propiedad, la ejecución forzosa de sentencias y la legislación sobre insolvencia). Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Según los comentaristas, la necesidad supranacional de una reforma jurídica debería verse respaldada y confirmada por nuevos estudios económicos. Por último, la reciente crisis hipotecaria estadounidense y sus consecuencias a escala mundial en los mercados financieros afectaron negativamente a las posibilidades de realizar entretanto una eurohipoteca. Esto se debe a que se dijo que la crisis fue causada por la cesión masiva de deudas hipotecarias y su venta como valores respaldados por hipotecas a clientes privados, y era exactamente este tipo de transacciones las que se suponía que la Eurohipoteca debía promover. El proyecto EULIS (véase ) está realizando una importante contribución a la futura realización de propuestas prácticas para una eurohipoteca. En la actualidad (2011), 20 Estados miembros participan en este proyecto (5 ya están conectados y 15 más están pendientes de conexión), cuyo objetivo es facilitar el acceso electrónico en toda Europa a la información contenida en sus registros de la propiedad. Revisor de hechos: Schmidt
Ley de hipotecas y ejecuciones hipotecarias de EE.UU. en Economía
En inglés: US Mortgage and Foreclosure Law in economics. Véase también acerca de un concepto similar a Legislación hipotecaria en economía.
Introducción a: Ley de hipotecas y ejecuciones hipotecarias de EE.UU. en este contexto
Una hipoteca es un intercambio de un conjunto de derechos (véase, en general, detalles sobre la economía de las cuestiones jurídicas) entre un prestatario y un prestamista. En este artículo describimos esos derechos (véase, en general, detalles sobre la economía de las cuestiones jurídicas) y explicamos tanto su lógica económica como sus implicaciones para el análisis y la política económica. Analizamos brevemente los orígenes medievales del contrato hipotecario estadounidense y su evolución hasta su forma actual. A continuación, abordamos temas relevantes para la investigación económica contemporánea, como la teoría de los títulos y los gravámenes; la inscripción y el registro de documentos; la ejecución hipotecaria judicial frente a la de poder de venta; las sentencias de deficiencia y el recurso; las cesiones; el Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas; y los métodos para evitar la ejecución hipotecaria, como las escrituras en lugar de la ejecución y las ventas al descubierto. Nuestro análisis se centra en el derecho (véase, en general, detalles sobre la economía de las cuestiones jurídicas) de la propiedad inmobiliaria y sus implicaciones económicas; no tratamos, por ejemplo, el derecho (véase, en general, detalles sobre la economía de las cuestiones jurídicas) de valores relacionado con los contratos hipotecarios. Este artículo tratará de equilibrar importantes preocupaciones teóricas con debates empíricos clave para ofrecer una visión general de este importante tema sobre: Legislación hipotecaria. Para tener una panorámica de la investigación contemporánea, puede interesar asimismo los textos sobre economía conductual, y microeconometría. Datos verificados por: Sam. Tema: microeconomia. Tema: finanzas-personales. Tema: deudas.