Principios Hipotecarios
Este artículo es un complemento de la información sobre derecho financiero, en esta revista de derecho corporativo. Aparte de ofrecer nuevas ideas y consejos clásicos, examina el concepto y los conocimientos necesarios, en el marco de los aspectos jurídicos financieros, sobre este tema. Te explicamos, en relación a los principios, prácticas y normas jurídicas financieras y bancarias, qué es, sus características y contexto.
Principios Hipotecarios en el Derecho
Asunto: home-derecho. Definición de Principios Hipotecarios del Diccionario de Términos de Seguros, Reaseguros y Financieros: Son los que informan el Sistema Registral Inmobiliario de un país.
En el Derecho español cabe señalar, entre otros, los siguientes principios:
• De legalidad: mediante la calificación registral se determina si la forma de los documentos, la capacidad de los otorgantes y los actos que instrumentan son o no conformes a derecho. Ello con el fin de garantizar que los títulos inscritos son legales.
• De prioridad: implica que el título que accede al Registro tiene preferencia y superioridad de rango frente a los que puedan acceder después y se refieran a la misma finca.
• De especialidad: consiste en la apertura de un folio registral para cada finca, en el cual se anotará toda la historia de la misma.
• De tracto sucesivo: implica que todas las transmisiones de una finca tengan su expresión en el Registro, de forma que, para que el adquiriente de la misma en un momento determinado pueda inscribir su título en el Registro, debe estar previamente inscrito el del transmitente de la misma, y así sucesivamente hacia atrás en el tiempo.
• De presunción de exactitud e integridad registral: consiste en estimar, salvo prueba en contrario, que los asientos registrales reflejan exacta e íntegramente la situación jurídica y dominical de los derechos reales que los mismos expresan, considerándose legítimos titulares de los mismos a los que consten en el Registro como tales.
La aplicación de este principio implica la existencia de los de inscripción (declarativa: si no influye en la creación del derecho o acto; o constitutiva: si es necesario para el nacimiento del acto inscrito) y de publicidad registral (los actos y derechos inscritos se suponen conocidos por todos). Nota: Consulte más información sobre Principios Hipotecarios (en inglés, sin traducción) en el Derecho anglosajón.
Principios Hipotecarios en Relación a Economía de Finales del Siglo XX
En este contexto, a efectos históricos puede ser de interés lo siguiente: [1] En España: 1. Introducción.
Los principios hipotecarios permiten al titular del derecho real inscrito ampararse en la trascendencia de las posibilidades previsibles, comprendidas en el régimen hipotecario, para poder actuar erga omnes en la realidad dinámica y sostener al titular como único portador del derecho inscrito. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Son tales principios postulados básicos del ordenamiento inmobiliario que dan carácter sustantivo al tratamiento legal, en el que el legislador, al instaurar el régimen hipotecario, se atuvo a propósitos que desarrolló como postulados, traduciéndolos en preceptos legales que el juez o funcionario tienen que aplicar. No están, pues, en lo cierto los tratadistas que afirman que los principios hipotecarios se limitan a dar carácter científico y lógico al tratamiento legal, y que no son reglas legales para ser aplicadas directamente, sino sólo postulados que iluminan y explican las reglas positivas o normas jurídicas que forman el sistema.
En la Ley Hipotecaria española se observa que estos principios están plasmados en los artículos de la Ley con fuerza de obligar, de tal manera que, si no se cumplen, cabe recurso de casación. 2. Principios que informan la Ley Hipotecaria española. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Son dos los principios fundamentales o columnas que sostienen todo el sistema: el de publicidad y el de legalidad, sin los cuales no puede haber sistema inmobiliario perfecto. Existen otros principios coadyuvantes de aquellos dos fundamentales, como son el de especialidad, que actúa como integrante del de publicidad, y el de tracto sucesivo, que actúa en función del de publicidad y del de legalidad, reflejando el historial o las mutaciones jurídicas de cada finca, y por esto mismo es también elemento coadyuvante de la calificación.
También el llamado principio de rogación es supuesto necesario para que entre en función el de publicidad y el de tracto sucesivo. Existen otros principios que son corolarios o consecuencia de los fundamentales y coadyuvantes, como los de inscripción, de prioridad formal y material, de la que resulta el de preclusión del de publicidad; y los de legitimación y de fe pública registral, sublimados con la buena fe, resultantes de los principios de publicidad, de legalidad y de tracto sucesivo. A tres aspectos se pueden referir los principios hipotecarios: Al jurídico sustantivo, a la base física de la vida registral y al proceso de registración. a) Al aspecto jurídico sustantivo se refieren los principios hipotecarios del consentimiento (en España se admite el formal implícitamente), el de inscripción y el de publicidad. b) En el aspecto de la base física de la vida registral rige el principio de especialidad.
C) Y, en el proceso de registración, se distinguen los principios de rogación, de prioridad formal, de legalidad y tracto sucesivo. 3. Eficacia de los principios hipotecarios.
La eficacia práctica de los principios resulta de los efectos atribuidos a la inscripción, que son los que dan vida en el régimen español a la seguridad en el tráfico de inmuebles. Este valor jurídico de la inscripción hemos de considerarlo en los siguientes aspectos: a) Como eficacia inmediata de la inscripción, a fin de que de tal eficacia resulten inscripciones constitutivas, declarativas, atributivas y preclusivas. b) Como presupuesto necesario para la legitimación, para la fe pública, para el tracto sucesivo y para la prioridad. 4. Publicidad registral. Existe una publicidad formal y otra material. A la formal se refieren los art. 221 al 237 de la Ley Hipotecaria española, según los cuales el Registro será público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales, y así el interesado pueda conocer el estado jurídico de los bienes inmuebles y surjan para él los efectos de la apariencia jurídica, atribuida al contenido del Registro con efectos de publicidad material, en sus dos sentidos, positivo y negativo; de este modo nace el principio de legitimación y el de fe pública registra] y también el de preclusión, atendiendo el adquirente, respectivamente, a lo que consta en el Registro y a lo que no figura; y dando así por exacto el Registro, incluso el derecho del transferente, resulte irrestricta la adquisición del subadquirente. La publicidad y la legalidad constituyen, repetimos, los dos principios básicos del sistema inmobiliario; pero la publicidad sin la legalidad no sería digna de crédito, no se tendría fe o confianza en los derechos publicados, porque podrían tener origen ilegítimo; y la legalidad, sin una institución que permita centrar en un folio todas las mutaciones de la propiedad inmueble, sería la legalidad en el fuero interno, de las enajenaciones clandestinas, sin luz pública para poder conocer el estado jurídico de las fincas. La publicidad material se realiza bajo dos aspectos: uno, como fin inmediato de la publicidad, dando notoriedad a los derechos reales inmobiliarios; y otro, referido a los efectos que la Ley confiere a tal exteriorización de los derechos reales.
En el primer aspecto tenemos el efecto que se atribuye a la inscripción como instrumento de publicidad en función del modo de adquirir, dando notoriedad al acto o contrato que produce la mutación de la propiedad; y en el segundo, tenemos los efectos de la inscripción en función de prioridad a favor de su titular, o sea, en función de preclusión de los derechos no inscritos, y también en función de legitimación. 5. Principio de legalidad. Este principio exige que lo que publique el Registro sea legítimo y, por tanto, digno de respeto y de fe; para ello, debe preceder a la inscripción un detenido examen del título, calificando su validez y confrontándolo con el Registro, a fin de evitar que se haga constar en los libros lo que no es lícito y se admita para ello la presunción de validez de los asientos. Así, este principio de legalidad tiene como presupuestos necesarios: a) La autenticidad (véase qué es, su concepto; y también su definición como "authentication" en el contexto anglosajón, en inglés) o certeza del acto o contrato. b) La calificación del título, de acuerdo con el Registro,- según el art. 18 en relación con el 65 de la Ley.
La calificación resultará esencialmente autenticadora a efectos de registrar o de rechazar los títulos, es decir, se califica para extender, suspender o denegar el asiento rogado (inscripción, anotación, cancelación o nota marginal). El registrador calificará por sí solo, no podrá abstenerse de calificar, calificará con independencia, responsabilidad e imparcialidad, no pudiendo calificar los títulos en los que tenga interés directo. Existe también el principio de legalidad en los regímenes alemán, suizo y australiano.
En los sistemas latinos, la calificación es menos rigurosa. De la calificación pueden resultar, respecto a los títulos o al contenido del Registro, faltas subsanables e insubsanables. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Son subsanables las que no provocan la nulidad absoluta o la inexistencia del acto a registrar, ni su intrascendencia real inmobiliaria, siendo susceptibles de fácil subsanación, incluso por ratificación o confirmación del acto; y son faltas insubsanables las que producen la nulidad absoluta o la inexistencia del acto a registrar o su intrascendencia real o, por figurar inscrito el derecho a nombre de persona distinta de la que otorga la trasmisión o gravamen, dan lugar a la denegación del asiento. 6. Principio de especialidad. Principio integrante del de publicidad, exige que en el registro se refleje con claridad el objeto de los derechos reales (la finca), la determinación de estos mismos, los títulos, en su sentido formal y material, y el titular o titulares de tales derechos. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Se desenvuelve este principio de especialidad en el sistemaespañol en los art. 1-16 de la Ley Hipotecaria.
En el sistema alemán, en el suizo, en el australiano y actualmente en el francés, se cumple a la perfección el principio de especialidad, por su catastro perfecto y por la distinción de las partes integrantes, esenciales y accesorias. a) En el Derecho positivo inmobiliario español se dispone la apertura en el Registro competente de una hoja especial para cada finca, en la que se reflejará todo el historial jurídico de la misma (art. 7 y 8 de la Ley Hipotecaria). b) También la determinación de los títulos inscribibles atañe al principio de especialidad, y se dice qué actos y contratos están sujetos a inscripción. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Se adopta en la Ley española, a este respecto, el sistema alemán de publicidad absoluta, y así, el art. 2 de la Ley declara sujetos a inscripción no sólo los actos y contratos que hagan referencia a derechos reales de tipo o cuño legal, sino a otros cualesquiera reales (apartado 2). c) Son derechos reales inscribibles los que recaen sobre bienes inmuebles susceptibles de tráfico jurídico. Basado en la experiencia de varios autores, nuestras opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros artículos de esta revista, en cuanto al derecho financiero y bancario, y respecto a sus características y/o su futuro): Hay que distinguir los derechos reales civiles (el dominio y los derechos que restringen la cosa ajena) y los derechos administrativos inscribibles (concesiones de minas, aguas, obras públicas). d) Los titulares registrales en general.
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Deviene titular registra¡ el sujeto de Derecho que, al constatarse en el Registro un acto jurídico a su nombre, resulta portador de un derecho, de una facultad o expectativa sobre un inmueble inmatriculado.
La condición de titular registra¡ lleva consigo la presunción de titularidad material y la presunción de posesión, a tenor del art. 38 de la Ley Hipotecaria y, por tanto, la legitimación dispositiva; y, si mediare la fe pública registral, la titularidad tabular atrae hacia sí la titularidad material irrestricta, convalidándose las deficiencias descriptivas de la finca, las relativas a la validez del acto a nombre del transferente, incluso las que respectan a la capacidad de los otorgantes causantes; en definitiva, la fe pública, derivada de la presunción de exactitud, convalida los datos físicos relativos a la finca y las circunstancias de los titulares y los datos jurídicos. e) Forma y elementos de la inscripción.
También la forma y elementos de la inscripción están comprendidos en el principio de especialidad.
La Ley española adoptó como instrumento de publicidad, no la trascripción de que se valen los sistemas latinos, sino el sistema formularista, el de la inscripción como extracto del documento que contiene la relación jurídica que se inscribe. 7.
Tracto sucesivo (consulte más sobre estos temas en la presente plataforma online de ciencias sociales y humanidades).
Responde al principio de legalidad en el proceso de registración. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Se establece en el art. 20 de la Ley Hipotecaria y lleva implícita la legitimación activa del titular registra¡, fundándose en que sólo él está legitimado para realizar actos dispositivos con eficacia hipotecaria. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Significa todo ello que los titulares registrales deben sucederse en relación de causante a causahabiente formando, como regla general, una cadena sin solución de continuidad, desde el inmatriculante hasta el titular más moderno. El principio de tracto sucesivo tiene actuación positiva y negativa.
En sentido positivo autoriza la registración de los actos inscribibles que emanen del titular inscrito.
En sentido negativo impide la registración de los actos inscribibles que no procedan del titular inscrito. Se necesita, pues, para practicar la inscripción de un título la previa inscripción a favor del disponente o perjudicado en dicho título, con algunas excepciones establecidas en los últimos párrafos del citado art. 20, que permiten el tracto abreviado; todo ello de manera que en la serie causal de los derechos reales, dependan unos de otros, al reflejo del folio abierto a cada finca, a fin de que al transferente le suceda el adquirente en los mismos derechos que el otorgante aparentaba en el Registro. El tracto sucesivo se exige también en el régimen alemán, en el suizo (en éste es necesario incluso para otorgar el negocio jurídico) y también en el sistema francés actual, según la Ley de 1955. 8. Principio de rogación. Es el trámite inicial o comienzo del proceso registral, formado por la petición del asiento o la presentación del documento en el libro Diario, la calificación y la extensión, suspensión o denegación del asiento.
La instancia o rogación es meramente adjetiva o procesal y de carácter aformal, ya que se puede instar verbal y hasta tácitamente, como resulta de la simple presentación de los documentos, pero en este caso es preciso que se evidencie la voluntad recepticia del solicitante en orden a la práctica del asiento, o, lo que es lo mismo, que llegue a él el resultado de la presentación del título, manifestando el Registrador el resultado de la calificación. 9. Principio de consentimiento. Este principio sólo tiene aplicación en el sistema alemán en su doble aspecto material y formal, tomado de la tradición plena del Derecho romano, de la época clásica y justinianea, en la que se admitía el negocio abstracto de la trasmisión (animus transferendi et accipiendi dominii), que equivale al contrato real en Alemania y luego al corpus.
En Alemania se suple con la inscripción.
En el sistema español no cabe el consentimiento sustantivo porque la trasmisión precisa de un título y un modo, de manera que el título es a la vez el medio de crear la obligación de trasmitir la propiedad y al mismo tiempo lleva ínsita la intención de trasmitirla, y así la nuda traditio queda causalizada en el título o contrato; únicamente el consentimiento formal puede admitirse en el art. 82 de la Ley Hipotecaria. 10. Principios de prioridad y de preclusión. El principio de prioridad da carácter registral a la regla prior tempore potior iure. Este principio significa que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por el orden de la registración y no por la antigüedad de los títulos.
Los efectos de la prioridad se dividen en materiales y formales, y unos y otros son distintos, según se refiera la colisión a derechos incompatibles sobre una misma finca o a derechos compatibles: a) En caso de colisión entre derechos incompatibles, la registración enerva los efectos del título no inscrito, como establece el art. 32 de la Ley Hipotecaria; en estos supuestos surge la preclusión del título no inscrito, preclusión establecida también en el art. 1.473 del CC español. Estos efectos de la preclusión se inician con la prioridad formal prevista en el art. 17 de la Ley Hipotecaria. b) En el supuesto de colisión de derechos compatibles, los efectos materiales de la prioridad determinan un rango mejor o preferente, y la prioridad formal obliga al Registrador a despachar los títulos por riguroso orden de la presentación. El principio de prioridad es consecuencia del de publicidad, ya que el titular que inscribe anuncia a todos por medio de la inscripción que ha podido coronar antes que nadie la adquisición de un derecho real sobre una finca determinada. Este principio de prioridad, sin dejar de existir en todos los sistemas hipotecarios, tiene más utilidad en los de inscripción voluntaria, en los que se admiten modos de adquirir relativos y absolutos (consulte más sobre estos temas en la presente plataforma online de ciencias sociales y humanidades).
Rige este principio de prioridad en el sistema alemán, en el suizo, en el australiano (de inscripción constitutiva), en el español y en los sistemas llamados latinos o de inoponibilidad, como el francés, el italiano, el belga, los iberoamericanos, en los que se sobrentiende la regla general de que quien inscribe su derecho se antepone al que dejó de inscribir el suyo. 11. Principio de legitimación. Este principio deriva de los de publicidad y legalidad, con el presupuesto necesario de la buena fe.
La actual Ley Hipotecaria de España favoreció la eficacia de la inscripción, estableciendo categóricamente el principio de legitimación mediante la presunción de exactitud registral, que se formula en el art. 38, reforzado por el párrafo 3° del art. 1° de la misma Ley. El principio de legitimación está basado en la presunción de exactitud registral, y significa que la inscripción lleva ínsita la fuerza legitimadora de la gewere germánica, y se concreta en una presunción iuris tantum de veracidad e integridad del contenido jurídico de los asientos del Registro, quedando el titular legitimado activa y pasivamente como verdadero titular del derecho inscrito. Afirmamos que la legitimación registral se refiere a todos los términos de la relación jurídica inscrita; ampara el objeto del derecho real inscrito, es decir, la finca, en cuanto a sus linderos, a la superficie que se expresa en la inscripción, a la existencia del derecho real, a la validez del acto o contrato por el que haya adquirido el transferente y a la capacidad legal de éste.
Todo ello será exacto mientras no se pruebe lo contrario, y si procede la aplicación de la fe pública registral, la presunción deviene iuris et de iure. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
Se presume también que el titular del dominio tiene la posesión, y si esta posesión es real, a los diez años, a los efectos de la usucapión en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, con posesión pública, pacífica y sin interrupción y también de buena fe, durante el tiempo de vigencia del asiento y de los asientos de los causantes del actual titular, a tenor del art. 35 de la Ley Hipotecaria; todo ello en el supuesto de que la finca que figura inscrita tenga existencia física. Estos efectos de la posesión real del titular inscrito le dan a éste preferencia en el caso de doble inmatriculación de la misma finca, según las Sentencias de 20 abr. 1950 y 18 mayo 1953. 12. Principio de fe pública registral.
La fe pública registral se concreta en la presunción, iuris et iure, de integridad y exactitud del contenido de los asientos: a) presunción de integridad o aspecto negativo de la fe pública (art. 32 en su total amplitud y el art. 37 de la Ley Hipotecaria, excluidas las excepciones); b) presunción de exactitud o aspecto positivo de la fe pública (art. 34, 31, 40, 220 de la Ley Hipotecaria).
En sentido negativo, lo que no consta en el Registro no existe, y así los derechos reales, las cargas y gravámenes reales, las causas de nulidad, de resolución, de rescisión o de revocación de origen voluntario, si no constan en el Registro, no perjudican al tercero hipotecario.
En sentido positivo la fe pública responde al tercero de todo lo que se presume exacto a tenor del art. 38 de la Ley Hipotecaria (lo que consta del Registro existe), ya que convalida las deficiencias que puedan existir en la situación registral del transferente, incluso en cuanto a los datos físicos descritos en el Registro, y lo mismo sobre el estado civil y capacidad de las personas causantes del tercero, toda vez que el art. 34 es una excepción de lo que previene el art. 33 de la Ley Hipotecaria. Generalmente, la fe pública en sentido positivo exige la buena fe o desconocimiento de la inexactitud.
La legislación cubana y en general las demás hispanoamericanas están influidas por la Ley Hipotecaria española de 1861 y recogieron el alcance de los artículos 23, 32 y 37 de dicha Ley, sin que expresamente figure el art. 34. Así, podemos ver, p. ej., el art. 1.924 del CC de Venezuela, que ampara al adquirente con la protección basada en la apariencia negativa registral o fuerza preclusiva; pero además tal tercero también está protegido contra las causas de nulidad, resolución, rescisión o revocación de carácter voluntario que no consten del Registro (art. 1.279, 1.281, 1.350, 1.466, 1.562 del CC). El art. 30 de la Ley de Publicidad francesa de 1955 establece el principio de inoponibilidad; pero además protege al titular registral contra las situaciones claudicantes en la titularidad del transferente.
Lo mismo sucede en la legislación italiana, a tenor de los art. 2.644 y 2.652 del CC de 1924. El sistema belga no rebasa la mera inoponibilidad, y lo mismo el Código del Registro Predial de Portugal de 1959. El sistema australiano, al ser de fuerza formal, protege al adquirente en todas las situaciones registrales. [rbts name="economia.
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Recursos
Notas y Referencias
Basado parcialmente en el concepto y descripción sobre principios hipotecarios en la Enciclopedia Rialp (f. autorizada), Editorial Rialp, 1991, Madrid
Véase También
Bibliografía
1.
CAsso ROMERO, Derecho hipotecario o del Registro de la Propiedad, Madrid 1951; I. Basado en la experiencia de varios autores, nuestras opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros artículos de esta revista, en cuanto al derecho financiero y bancario, y respecto a sus características y/o su futuro): GONZÁLEZ, Estudios de Derecho hipotecario, Madrid 1948; 1.
L.
LACRuz BERDElo, Lecciones de Derecho inmobiliario registra!, Zaragoza 1957; R.
M (consulte más sobre estos temas en la presente plataforma online de ciencias sociales y humanidades).
ROCA SASTRE, Derecho hipotecario, Barcelona 1954; A. Nunca te pierdas una historia sobre derecho bancario y financiero, de esta revista de derecho empresarial:
SANz FERNÁNDEZ, Instituciones de Derecho hipotecario, Madrid 1947-55.
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Recursos
A continuación, ofrecemos algunos recursos de esta revista de derecho empresarial que pueden interesar, en el marco de la teoría y práctica del derecho bancario y financiero, sobre el tema de este artículo.
Véase También
Contrato de Seguro
Elementos del Contrato de Seguro
Derechos del Asegurador
Póliza de Seguro
Ley de Contrato de Seguro