Regulación del Control de Alquileres
Influencia de la regulación sobre el precio maximista de los alquileres: Pronósticos y Evidencias
Visualización Jerárquica de Control de Precios
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A continuación se examinará el significado.
¿Cómo se define? Concepto de Control de Precios
Nota: Véase la definición de control de precios en el diccionario.
Controles en el Sector Inmobiliario: Influencia Legislativa sobre los Alquileres
El análisis de las consecuencias de la legislación sobre precios máximos tiene una importante aplicación en la legislación sobre control de alquileres, que no es más que un caso especial de los precios máximos.
Controles de alquiler
Los controles suelen imponerse para congelar los alquileres en sus niveles actuales en momentos en que los alquileres de equilibrio están subiendo. La demanda puede estar desplazándose hacia la derecha, debido a fuerzas como el aumento de la población y de los ingresos, o la oferta puede estar desplazándose hacia la izquierda, debido a fuerzas como el aumento de los costes. El resultado es que las rentas controladas pronto se sitúan muy por debajo del nivel de equilibrio del mercado libre y aparece un exceso de demanda. Cuanto más desciende el precio controlado por debajo del precio de libre mercado, más fuertes son las consecuencias. La discrepancia suele aumentar en periodos de inflación. Normalmente, los alquileres controlados no aumentan con la misma rapidez que el nivel general de precios, lo que hace que el precio relativo de la vivienda alquilada disminuya.
Predicciones: Aspectos Económicos
Las siguientes predicciones sobre los controles de alquiler no son más que aplicaciones al mercado de la vivienda de los resultados relativos a los controles de precios vinculantes en cualquier mercado competitivo. Son sólo ejemplificativos:
Habrá escasez de viviendas de alquiler; la cantidad demandada superará a la cantidad ofertada.
La cantidad de viviendas ocupadas será menor que si se hubieran aplicado alquileres de libre mercado.
Los efectos a corto plazo de los controles son la reducción de los alquileres para una oferta de alojamiento sin cambios. La razón es que la curva de oferta a corto plazo de viviendas de alquiler tiende a ser bastante inelástica al nivel de la cantidad suministrada actualmente. Los efectos a largo plazo son una creciente escasez de viviendas. La razón es que la oferta a largo plazo es bastante elástica, ya que las viviendas de alquiler no se sustituirán a medida que se reconviertan a otros usos o se desgasten, a menos que ofrezcan una tasa de rentabilidad de mercado a sus propietarios.
Aparecerán mercados negros. Los propietarios pueden exigir a los nuevos inquilinos el pago de grandes cantidades a tanto alzado y desalojar a los inquilinos existentes para poder cobrarlas. Los inquilinos fijos son reacios a mudarse de sus alojamientos actuales, incluso cuando ya no son adecuados. Si se mudan, pueden subarrendar su alojamiento, cobrando el precio de mercado mientras que ellos mismos sólo pagan el precio controlado.
Como respuesta política a las fuerzas que se acaban de describir, los gobiernos suelen aprobar leyes de seguridad de la tenencia, que protegen al inquilino del desahucio y, por lo tanto, dan prioridad a los inquilinos existentes sobre los nuevos inquilinos potenciales. Al dificultar el desalojo de inquilinos indeseables, estas leyes reducen la rentabilidad esperada de cualquier precio de alquiler. Los propietarios pueden recurrir al acoso ilegal para desalojar a los inquilinos y estar aún menos dispuestos a sustituir las viviendas a medida que se desgastan con el paso de los años.
Pruebas: Aspectos Económicos
Estas y otras consecuencias se han observado en todo el mundo allí donde se han impuesto controles de alquiler vinculantes. He aquí algunos ejemplos.
Los controles de alquiler en el Reino Unido se introdujeron por primera vez en 1914 y se extendieron gradualmente para cubrir todo el mercado de alquiler. En un periodo de sesenta años, el mercado de viviendas de alquiler sin amueblar de propiedad privada se eliminó en gran medida. Desde el 45% de hogares en viviendas de alquiler de propiedad privada en 1945, la cifra se redujo constantemente hasta que en la década de 1980 era sólo del 8%. Finalmente, en 1989 el gobierno británico anunció medidas para eliminar progresivamente el control de los alquileres. También recurrió a subvenciones para fomentar las asociaciones de viviendas, que son proveedores de viviendas de alquiler sin ánimo de lucro. No obstante, las consecuencias a largo plazo del control de los alquileres persistirán en el mercado inmobiliario británico hasta bien entrado el siglo XXI, debido al reducido parque de viviendas disponibles para alquilar y a los elevados niveles de ocupación por los propietarios. Ambas influencias son consecuencia de más de medio siglo de controles que hicieron que ser propietario no fuera rentable y que convertirse en nuevo inquilino fuera casi imposible.