Viviendas de Renta Moderada
Este artículo es una expansión del contenido de la información sobre derecho tributario o fiscal, en esta revista de aspectos jurídicos de la empresa.
Aparte de ofrecer nuevas ideas y consejos clásicos, examina el concepto y los conocimientos necesarios, en el marco de la imposición en la empresa, sobre este tema.
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Regulación sobre Viviendas de renta baja y moderada
Cuestión: regulacion.
Políticas de Incremento de Oferta de Viviendas Asequibles en América
La mejora de la economía ha hecho que millones de estadounidenses vuelvan a trabajar, pero muchos no pueden permitirse una vivienda cerca de sus puestos de trabajo. El aumento de la demanda de casas y apartamentos ha hecho que los precios se disparen, especialmente en las principales áreas metropolitanas. El problema no tiene fácil solución. Los códigos de zonificación y los activistas "no en mi patio" (NIMBY) suelen bloquear los nuevos proyectos de vivienda asequible. El suelo en los centros urbanos y sus alrededores es escaso y caro, y los costes de construcción están aumentando considerablemente, lo que lleva a los promotores a orientar los nuevos proyectos hacia los inquilinos y compradores de mayores ingresos.
Algunas ciudades están aumentando la densidad de viviendas en el centro de la ciudad o considerando la posibilidad de imponer controles de alquiler en un esfuerzo por hacer la vivienda más asequible, pero los expertos en planificación urbana difieren en cuanto a la eficacia de tales medidas. Los pobres, por su parte, están siendo expulsados de muchos barrios, con lo que aumentan las filas de los sin techo.
Informaciones
Los defensores de la vivienda dicen que se necesita más ayuda federal, pero el presidente Trump había propuesto profundos recortes en los programas de vivienda, y el entonces secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano, en 2018, quería endurecer las normas de elegibilidad para los beneficiarios de la ayuda. Bayview fue una de las zonas más asequibles de San Francisco.Si, Pero: Pero eso cambió con la llegada de trabajadores de altos ingresos que hicieron aumentar la demanda de viviendas, superando la oferta disponible para los compradores de viviendas de ingresos medios y bajos. El precio medio de una vivienda en Bayview ha subido casi un 10% en 2018, hasta los 855.700 dólares. Tendencias similares en todo el país han creado lo que, según funcionarios e investigadores, es una escasez crítica de viviendas asequibles. Casi la mitad de los inquilinos gastan más del 30% de sus ingresos en vivienda.
Según las directrices del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, se considera que los inquilinos están "agobiados por los costes" si gastan más del 30% de sus ingresos en el alquiler. Y el 10% de los propietarios (7,6 millones) y más de una cuarta parte de los inquilinos (11,1 millones) gastan al menos la mitad de sus ingresos en vivienda. Los salarios están aumentando por fin tras años de estancamiento, pero no siguen el ritmo del aumento de los precios de la vivienda y de los alquileres, especialmente en las zonas más urbanizadas de las costas occidental y oriental. En la zona de la bahía de San Francisco y en Los Ángeles, la vivienda media cuesta ahora más de 10 veces la renta media, según Richard Florida, profesor de estudios urbanos de la Universidad de Toronto. Los precios de las viviendas en Nueva York, Washington, Seattle, Denver, Miami y Portland (Oregón) son más de cinco veces superiores a los ingresos medios. A nivel nacional, el valor medio de la vivienda en Estados Unidos aumentó un 6,5% entre octubre de 2016 y octubre de 2017, según Zillow, la empresa de bases de datos inmobiliarias en línea4. La brecha entre el crecimiento de los ingresos y los costos de la vivienda se está ampliando.
Se puede ver a nivel nacional, pero también en casi todas las áreas del país. El aumento del coste de la vivienda ha dificultado que los millennials (estadounidenses nacidos entre 1980 y principios de la década de 2000) se conviertan en propietarios de una vivienda, especialmente si tienen que hacer frente a elevadas deudas estudiantiles. Pero la tendencia ha afectado más a los estadounidenses con menos ingresos, es decir, los que no ganan más del 50% de la renta media de su zona. Incluso con ayuda del gobierno, seis de cada diez inquilinos con ingresos extremadamente bajos no tienen acceso a una vivienda asequible, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), el departamento federal encargado de atender las necesidades de vivienda del país. "Siguen existiendo importantes necesidades de viviendas de alquiler asequibles, incluso cuando los ingresos están mejorando", según un informe del HUD. El aumento de los precios de la vivienda en muchas zonas ha hecho que un número cada vez mayor de asalariados con mayores ingresos se decanten por el alquiler en lugar de la compra, lo que ha hecho aumentar la demanda de apartamentos. Los propietarios han respondido aumentando los alquileres, excluyendo a muchas familias con ingresos pobres y moderados. La media de los alquileres mensuales ha aumentado casi un 20% -de 850 a 1.010 dólares- desde el año 2000, una vez ajustada la inflación. Los promotores que quieren construir apartamentos y casas en los mercados más deseables suelen enfrentarse a la oposición de los activistas que no están en mi patio trasero (NIMBY, por sus siglas en inglés), o deben enfrentarse a las normativas restrictivas sobre el uso del suelo diseñadas para mantener un barrio tal y como está o para prohibir el desarrollo en zonas ambientalmente sensibles. Los problemas del sector de la construcción también afectan a la oferta de nuevas viviendas. Muchos trabajadores cualificados que abandonaron el sector durante la recesión de 2007-09 nunca volvieron. El número de empresas de construcción de viviendas se redujo a la mitad entre 2007 y 2012. El aumento de los costes de la construcción está tensando los márgenes de beneficio de muchas empresas constructoras.
En 1998, esos costes representaban el 55% del precio total de venta de una vivienda unifamiliar.
En 2015, representaban el 62%. Además, la mejora del mercado laboral del país ha inundado algunas zonas urbanas con nuevos trabajadores. Esto es especialmente cierto en ciudades como San Francisco y Seattle, que se encuentran en el epicentro del boom tecnológico de la Costa Oeste. El aumento de la demanda de viviendas en esas zonas ha hecho subir los alquileres y el valor de las casas, lo que ha hecho que los inquilinos de bajos ingresos, que en muchos casos ya estaban pagando más de la mitad de sus ingresos por la vivienda, pierdan su oportunidad. Muchos legisladores, economistas, planificadores del territorio y activistas creen que las comunidades deberían aumentar la densidad de la vivienda permitiendo -e incluso fomentando- la construcción de más unidades de vivienda y más pequeñas para todos los niveles de ingresos en las ciudades y los suburbios. Hanlon, que hasta el año 2017 luchaba por pagar 2.000 dólares al mes de alquiler por un apartamento en Oakland (California) con su novia, es cofundador de un grupo de defensa de la vivienda llamado YIMBY (Yes In My Backyard) que presiona para que se aprueben leyes estatales destinadas a impulsar la construcción de viviendas en los barrios existentes. YIMBY, respaldado con dinero de la industria tecnológica, trata de superar las objeciones de los propietarios que se oponen a la construcción de nuevas viviendas en sus barrios. Algunos planificadores urbanos recomiendan suavizar las restricciones de uso del suelo para permitir más viviendas en parcelas unifamiliares y grandes desarrollos multifamiliares en los barrios existentes o cerca de los principales centros de transporte urbano.
Otras opciones son animar o exigir a los promotores que proporcionen más viviendas de bajo coste en zonas de ingresos medios y altos, lo que, según los defensores, fomenta la diversidad racial y económica. Sin embargo, muchos propietarios afirman que aumentar la densidad -permitiendo edificios más altos u obligando a construir viviendas de menor precio- perjudica a los barrios y limita las opciones de vivienda.
Si sustituimos todo el terreno destinado a negocios por edificios de apartamentos, no tendremos las comunidades transitables previstas en nuestros planes de ordenación del territorio. En cualquier caso, algunos expertos afirman que la flexibilización de la normativa sobre el uso del suelo no resolverá por sí sola el problema de la vivienda en el país. "Los cambios en el uso del suelo, en la normativa o en qué y cómo construimos ayudarán a cerrar la brecha, pero no llegaremos a donde tenemos que estar sin subsidios", dijo el Urban Institute, un grupo de expertos de Washington que analiza las tendencias económicas y sociales, en un informe de 2016. Los subsidios de vivienda proporcionados a través del HUD sólo llegan a alrededor del 25% de los que califican.
Algunos expertos en vivienda creen que los funcionarios federales y estatales deberían proporcionar más asistencia a los estadounidenses de ingresos bajos y moderados. Algunos conservadores quieren un menor papel federal en la vivienda. El presupuesto propuesto por la administración Trump para el año fiscal 2019, publicado el 12 de febrero, recortaría 6.800 millones de dólares -o el 14%- del presupuesto del HUD, recortando casi 1.000 millones de dólares del programa de vales de alquiler de la Sección 8 del gobierno federal, que paga a los propietarios la diferencia entre lo que un inquilino puede pagar y el alquiler que se cobra por un apartamento en particular.
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También eliminaría la financiación (o financiamiento) de las subvenciones a los gobiernos estatales y locales para aumentar la compra de viviendas de los estadounidenses con menos ingresos. Como casi todos los planes presupuestarios presidenciales, el de Trump tenía pocas posibilidades de ser aprobado por el Congreso en su forma actual. Por el contrario, el proyecto de ley de reforma fiscal que firmó el 22 de diciembre ya amenaza la oferta de viviendas asequibles al reducir el valor de los créditos fiscales federales para la vivienda de bajos ingresos (LIHTC), según los investigadores. Los inversores aprovechan los créditos para reducir su responsabilidad fiscal a cambio de poner dinero para financiar proyectos de vivienda asequible. Los expertos en vivienda asequible afirman que los LIHTC son cruciales para financiar prácticamente todos los proyectos de vivienda asequible del país. Un tipo impositivo más bajo para las empresas, aprobado en el proyecto de ley de reforma fiscal, hará que los inversores estén menos motivados para buscar exenciones fiscales a través de los LIHTC, según dijo en 2018 la presidenta y directora general de la National Low Income Housing Coalition de Washington, que trabaja para garantizar que los estadounidenses de menores ingresos tengan una vivienda asequible. "No hay el mismo incentivo para invertir en créditos para evitar la responsabilidad fiscal", dice. Si se reduce el valor de los créditos fiscales de los bancos para las rentas bajas, podrían eliminarse 300.000 viviendas asequibles en 10 años, según la Fundación NHP de Washington, una organización sin ánimo de lucro que busca preservar y ampliar las viviendas multifamiliares asequibles. Según los investigadores, la falta de viviendas asequibles supone un coste para el país de diversas maneras. Cuando la población de personas sin hogar del país aumentó ligeramente el año pasado por primera vez desde 2010, los funcionarios del HUD culparon del incremento sobre todo a la grave escasez de viviendas asequibles en las ciudades de la Costa Oeste. A las familias de bajos ingresos que pagan un alquiler superior al que pueden pagar les queda poco dinero para otras necesidades. Muchas de ellas deben recurrir a la ayuda del gobierno para comprar alimentos y son susceptibles de contraer enfermedades y dolencias asociadas a la desnutrición y a una atención sanitaria inadecuada.
Cuestiones Claves
Mientras los gobiernos locales, los expertos en vivienda y los planificadores urbanos estudian soluciones a la crisis de la asequibilidad de la vivienda, estas son algunas de las cuestiones que se debaten:
¿Puede la flexibilización de la normativa sobre el uso del suelo impulsar la oferta de viviendas asequibles?
Los concejales de Portland (Oregón) votaron en marzo de 2018 un plan para que las zonas residenciales limiten el tamaño de las nuevas casas, permitan la construcción de edificios más altos en el centro de la ciudad cerca de los centros de tránsito y garanticen una variedad de opciones de vivienda, entre otros cambios. Los funcionarios elaboraron la propuesta de zonificación en respuesta a las predicciones de que el centro de Portland se expandirá hasta alcanzar los 60.500 hogares en 2035, un aumento del 163% desde 2010.16 La mayoría de los residentes reconocen que la ciudad tiene una escasez crítica de viviendas asequibles, y muchos apoyan la ampliación del parque de viviendas.Si, Pero: Pero no todo el mundo está de acuerdo en que aumentar la densidad sea la forma de hacerlo. Los edificios más altos no se traducen en mayores niveles de vivienda asequible. Los edificios altos conllevan unos costes de construcción elevados, por lo que también conllevan unos alquileres elevados que resultan inasequibles para las personas con rentas bajas o incluso medias. Las personas con menos ingresos no están haciendo cola para alquilar en la última torre de lujo. Sin embargo, algunos alcaldes afirmaban que el centro de la ciudad "es el mejor lugar para aumentar la densidad y las viviendas". En todo el país se están produciendo debates similares, ya que las ciudades con una grave escasez de viviendas asequibles se enfrentan a la posibilidad de cambiar la normativa de zonificación para aumentar la densidad en los barrios urbanos y suburbanos. Estos cambios suelen tener como objetivo aumentar la oferta de urbanizaciones multifamiliares, permitir la construcción de apartamentos y condominios más altos, convertir espacios abiertos en residenciales, reducir el número de grandes "McMansions" o permitir más unidades de vivienda -como los "pisos para abuelos" independientes- en parcelas destinadas a viviendas unifamiliares. Un estudio realizado en octubre por el Instituto Cato, un centro de estudios libertario con sede en Washington que cree en el gobierno limitado y apoya los principios del libre mercado, afirma que las regiones en las que las regulaciones de uso del suelo son más restrictivas, como el noreste, también tienen las viviendas más caras porque las regulaciones restringen la cantidad de viviendas construidas. "El aumento de la regulación del uso del suelo se asocia con el aumento del precio medio real de la vivienda en 44 estados", dice el estudio".18 Los partidarios de la relajación de las normativas sobre el uso del suelo y la zonificación citan lo que, según ellos, son los beneficios de la "filtración", en la que las familias con mayores ingresos se mudan a las nuevas viviendas, dejando atrás las casas más antiguas y menos caras que son ocupadas por personas que ganan menos dinero, y así sucesivamente en la escala de ingresos. Aunque todas las viviendas que se construyan sean de lujo, mientras se conserve el parque existente, se abaratará.Si, Pero: Pero los críticos de la filtración dicen que sólo atiende a los compradores e inquilinos de altos ingresos y no abre opciones de vivienda para las personas de ingresos bajos y medios. Se construirán más cosas, la producción urbana se ampliará, el suelo seguirá siendo el factor escaso, y al final del proceso los alquileres seguirán siendo altos".
Si desregulamos la construcción, los propietarios de los terrenos se llevarán una gran parte de los beneficios. Yentel, de la National Low Income Housing Coalition, afirma que la filtración no suele poner los apartamentos más antiguos a disposición de los estadounidenses con menos ingresos, porque sus propietarios originales los abandonan cuando se deterioran demasiado para venderlos, o los reforman para venderlos a compradores de viviendas con mayores ingresos. Entre 2003 y 2013, el filtrado dio lugar a un aumento del 4,6% en el número de unidades de alquiler por menos de 800 dólares en todo el país, pero eso no compensó la pérdida de otras unidades de bajo coste que se remodelaron para un mercado de alquileres más altos, según un estudio de la Universidad de Harvard. La National Low Income Housing Coalition es partidaria de la teoría del "goteo", que se centra en la construcción de viviendas asequibles para los inquilinos cuyo alquiler mensual actual es superior al que pueden pagar. El apartamento al que renunciarían para mudarse a una vivienda asequible puede ser ocupado entonces por alguien con mayores ingresos. Muchos urbanistas afirman que una normativa menos restrictiva sobre el uso del suelo y la construcción reduciría los costes de la vivienda al exigir menos a los constructores. "Cuando hablamos con los constructores, una de las cosas que oímos constantemente es que se necesita más tiempo para obtener la aprobación de un nuevo tipo de proyecto, tanto si se dirige al precio medio como si no", dice un responsable de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. "Y cualquier cosa que lleve más tiempo va a aumentar el coste". Las normas de zonificación también podrían hacer más asequible la vivienda limitando el tamaño de las casas unifamiliares. Las leyes de zonificación urbana existentes tienden a favorecer las casas grandes y más caras, cuando las casas más pequeñas, las adiciones anexas o los pisos independientes para abuelos reflejan mejor los cambios demográficos y los estilos de vida.
¿Debe exigirse a los promotores que construyan más viviendas de bajo coste?
Los responsables municipales de Seattle son optimistas y creen que su programa de "zonificación de inclusión" (IZ), presentado en noviembre, ayudará a crear unas 6.000 viviendas asequibles en los próximos 10 años. (El 31 de enero, el valor medio de la vivienda en Seattle era de 727.400 dólares, lo que supone un aumento del 17% en el último año. El alquiler medio de la ciudad era de 2.499 dólares)23. Los programas IZ exigen a los promotores que incluyan viviendas asequibles en los nuevos proyectos de construcción o les ofrecen incentivos para hacerlo, como permitirles aumentar el desarrollo máximo permitido en una propiedad, construir menos plazas de aparcamiento de las que se suelen exigir o recibir una revisión acelerada de sus proyectos. El plan de Seattle permitiría a los promotores construir edificios más altos en determinadas zonas del centro de la ciudad.
A cambio, los promotores tendrían que incluir unidades asequibles para los inquilinos de clase trabajadora (el porcentaje de unidades asequibles variaría, según la ubicación), o pagar una cuota al fondo de vivienda asequible de la ciudad. "Los programas de inclusión de viviendas pueden producir viviendas asequibles y no conducen a una disminución significativa de la producción general de viviendas ni a un aumento de los precios a precio de mercado", se decía en un informe de 2016 para la Conferencia Nacional de Vivienda en Washington, que educa al público sobre las políticas de vivienda. Pero los propietarios y los grupos de constructores rebaten que la zonificación de inclusión hace poco para ampliar la oferta local de viviendas asequibles. A finales de 2016, 886 jurisdicciones de 25 estados y el Distrito de Columbia habían adoptado programas de ZI, según un informe para el Lincoln Institute of Land Policy, un grupo de expertos de Massachusetts que busca un uso y una fiscalidad más eficaces del suelo. Los programas han creado cerca de 174.000 viviendas asequibles y han recaudado 1.700 millones de dólares en tasas pagadas a los fondos locales de vivienda asequible. Casi el 80% de los programas se encuentran en Nueva Jersey, California y Massachusetts, según el informe. El condado de Montgomery (Maryland), a las afueras de Washington, es el programa de ZI más antiguo y de mayor envergadura del país. Exige a los promotores que construyen proyectos de más de 20 unidades que reserven entre el 12,5% y el 15% de las unidades como asequibles para los inquilinos que ganan el 65% de los ingresos medios de la zona29. El programa ha producido unas 14.000 unidades de vivienda asequible para familias de ingresos moderados y bajos desde su creación en 1974, según un informe publicado en 2016 en el Journal of Planning Education and Research. "Nuestros hallazgos sugieren que en las grandes comunidades suburbanas similares al condado de Montgomery, los programas de propiedad de vivienda IZ pueden ser una herramienta eficaz para ampliar la oferta de nuevas viviendas asequibles para la venta y, al mismo tiempo, permitir que los compradores de vivienda de bajos ingresos obtengan ganancias tangibles en el valor de la vivienda", dijo el informe. Pero un informe del HUD de 2012 dijo que las unidades de vivienda asequible construidas a través del programa de 2000 a 2011 representaron sólo el 6,6 por ciento de todos los permisos de construcción emitidos en el condado para ese período de tiempo. "En términos relativos", dijo, "la productividad del programa [del condado] es baja". La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas también ve con malos ojos los programas de ZI, describiéndolos como empresas complejas "con muchas más partes móviles y consideraciones prácticas de las que la mayoría de las comunidades se dan cuenta o están equipadas para administrar." La asociación dijo en un informe de 2015 que los desarrolladores a menudo cobran alquileres más altos para los apartamentos no incluidos en el programa para compensar los alquileres más bajos que obtienen de las unidades subsidiadas: "Así, la ZI simplemente desplaza el problema sin resolverlo". Eso es lo que, parece, ocurrió en Boulder, Colorado, después de que las autoridades de la ciudad empezaran a exigir en el año 2000 que los promotores reservaran el 20% de las nuevas viviendas como "permanentemente asequibles para los hogares de ingresos bajos y moderados". Los constructores respondieron construyendo menos viviendas y subiendo el precio de las viviendas a precio de mercado para cubrir sus pérdidas en las viviendas construidas para las familias con menos ingresos. Algunos profesores del Sistema de la Reserva Federal concluyeron en un estudio de 2016 que las políticas de zonificación inclusiva "han producido un número relativamente pequeño de unidades asequibles, y por lo tanto es poco probable que mitiguen sustancialmente los efectos del aumento de los costos de la vivienda".
¿Deben los gobiernos locales hacer más para limitar el aumento de los alquileres?
Los cambios demográficos, el elevado coste de la vivienda y la escasez de casas en venta han hecho que más estadounidenses alquilen en lugar de comprar, lo que ha disparado los precios de los alquileres en muchas ciudades. A nivel nacional, los hogares que alquilan aumentaron un 25%, hasta los 43,4 millones, entre 2005 y 2015, la mayor tasa de crecimiento en cualquier década de la historia reciente. Muchos hogares considerados de muy bajos ingresos pasan años en listas de espera para recibir ayuda gubernamental (o, en ocasiones, de la Administración Pública, si tiene competencia) para el alquiler. El endurecimiento del crédito es otro factor. Los bancos están examinando más de cerca las solicitudes de hipotecas para viviendas en estos días en respuesta a la crisis de hace 10 años, cuando el valor de las viviendas, inflado artificialmente debido a las prácticas de préstamo laxas, se desplomó. La puntuación crediticia mediaF de los compradores de viviendas pasó de unos 700 en 2005 a 732 en 2016, lo que refleja una fuerte reducción de los préstamos a los hogares con puntuaciones más bajas, según el Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de Harvard. Las puntuaciones de crédito suelen reflejar el riesgo crediticio de una persona en ese momento y se basan en información como el historial de pagos y las deudas existentes. Utilizando un rango típico de 300 a 850, los prestamistas consideran que los prestatarios con las puntuaciones más altas son más responsables a la hora de gestionar los préstamos y los pagos. Los activistas de la vivienda y algunos legisladores de las principales zonas urbanas, como San Francisco, Los Ángeles, Washington D.C. y Minneapolis-St. Paul, están presionando para que se endurezcan las leyes locales de control de alquileres que limitan, en porcentaje, cuánto pueden aumentar los propietarios los alquileres de los inquilinos existentes.
En algunos casos, el límite está vinculado a la inflación. Los programas de control de alquileres no se aplican a todos los apartamentos de una ciudad.
Son más comunes en zonas donde escasea la vivienda asequible. En California, los grupos de defensa de los derechos de los inquilinos están presionando para que se derogue una ley estatal, la Ley de Vivienda de Alquiler de Costa Hawkins, que prohíbe el control de los alquileres en las unidades construidas después de 1995 y en las viviendas unifamiliares. La ley también permite a los propietarios aumentar los alquileres al precio del mercado después de que el inquilino se mude. La directora ejecutiva de Alliance of Californians for Community Empowerment, un grupo de defensa de seis ciudades de California que presiona para que se controle el alquiler, dice en 2018 que los inversores que compraron y rehabilitaron viviendas durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008 "están ahora subiendo el alquiler de forma exorbitante para sacar a los actuales inquilinos". Su grupo considera que el control de los alquileres es una forma de hacer que la vivienda sea inmediatamente más asequible mientras los funcionarios municipales conciben soluciones a largo plazo para el problema de la asequibilidad de la vivienda. Muchos economistas afirman que el control de los alquileres puede aumentar indirectamente los costes de la vivienda para los inquilinos de los apartamentos que no están controlados. Un estudio realizado el año pasado por tres economistas de la Universidad de Stanford descubrió que algunos propietarios de San Francisco optaron por convertir las unidades de alquiler controlado a otros usos, reduciendo la oferta general de apartamentos y provocando un aumento de los alquileres en toda la ciudad del 5%. Los concejales de Palo Alto (California) votaron por 6 a 3 en octubre de 2017 para rechazar una propuesta que habría limitado los aumentos de los alquileres en determinados apartamentos construidos antes de 1995. El entonces alcalde, Greg Scharff, dijo que la aprobación de la propuesta habría eliminado esos apartamentos del mercado porque los inquilinos actuales nunca se habrían marchado.38 Tom Bannon, director ejecutivo de la Asociación de Apartamentos de California, un grupo comercial de ámbito estatal que representa a propietarios, inversores, promotores, gestores y proveedores de casas y apartamentos de alquiler, afirma: "Casi todos los economistas te dirán que [el control de los alquileres] es perjudicial, que agrava el problema". "La gente que tradicionalmente se muda no lo hace, y acaba por no liberar esa unidad", dice, y añade que los promotores son reacios a construir en comunidades con alquileres controlados. Un responsable de la National Low Income Housing Coalition afirma que las investigaciones sobre el control de los alquileres arrojan resultados dispares.
Según ella, las estrategias más eficaces incluyen el fortalecimiento de los derechos de los inquilinos para que no puedan ser desalojados sin causa, y el aumento de la asistencia gubernamental (o, en ocasiones, de la Administración Pública, si tiene competencia) para los inquilinos. En Minneapolis, el grupo activista Inquilinxs Unidxs por Justicia se organizó en 2015 para detener lo que dice que son desalojos ilegales, exigir reparaciones en las propiedades descuidadas y reunir a los residentes de la ciudad para apoyar el control de alquileres. Minnesota prohíbe el control de los alquileres, por lo que Minneapolis tendría que cambiar sus estatutos municipales mediante un referéndum de los votantes para permitirlo. El alquiler medio en la zona de Minneapolis-St. Paul era de 1.111 dólares a finales de julio, lo que supone un aumento anual del 3,1%. El alquiler medio en el centro de Minneapolis aumentó un 3,6%, hasta los 1.602 dólares. Al mismo tiempo, los salarios en el área de las Ciudades Gemelas han disminuido, afirma Myron Orfield, director del Instituto de Oportunidades Metropolitanas de la Facultad de Derecho de la Universidad de Minnesota, en Minneapolis. "Si la gente que gana el salario mínimo no gana lo suficiente para sobrevivir de forma decente... esto seguirá siendo un problema", afirma. Datos verificados por: Brown Cuestión: viviendas. Cuestión: politicas-publicas.
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Recursos
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Véase También
Estado de Bienestar, Estudios Urbanos, Geografía Urbana, Guía de Política Social, Planificación urbana, Política de la vivienda, Políticas Públicas, Problema social, Programas de ayuda gubernamental, Programas sociales, Promociones inmobiliarias, Renovación urbana, Servicios Públicos, Urbanismo y construcción, Viviendas, Viviendas públicas